산본 재정비 선도지구, 공공시행 +5점… “공공 주도시 속도 빨라”

“사업 실현성 높이기 위한 조치”

선도지구 지정기준 발표 후 주민설명회

‘가점 부여’ 공공시행 방식 이점 등 중점 설명

단지별 사정 달라 적용 확산 여전히 미지수

10일 오후 군포시청 대회의실에서 진행된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 주민설명회’에 많은 산본신도시 주민들이 모여있다. 2024.7.10 군포/강기정기자 [e-mail]

군포시가 산본신도시 재정비 선도지구 선정에서 공공시행 방식을 적용하면 가점을 부여키로 한 데 대해 “선도지구만큼은 빠르게 성과를 내기 위한 조치”라고 설명했다.

군포시는 10일 오후 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 특별법)에 대해 주민설명회를 개최했다. 지난달 25일 군포시가 발표했던 산본신도시 선도지구 선정 관련 공모 기준을 상세히 설명하기 위한 취지다. 200명가량이 참가를 사전에 신청했고, 평일 오후였음에도 설명회 장소가 가득 찰 정도로 관심이 뜨거웠다.

특별법의 주요 내용과 정비 사업 방식에 대한 내용은 물론 군포시 선도지구 선정 기준에 대해 세세한 설명이 이뤄졌다. 다른 1기 신도시와 달리 공공시행 방식 적용에 가점을 부여하는 데 대해서도 관심이 집중됐다.

1기 신도시 재정비의 ‘1번 타자’ 격인 선도지구의 사업 진척도를 높이기 위한 것이라는 게 군포시 등의 설명이다. 산본신도시 재정비 총괄기획가(MP)인 김용석 한국교통대 교수는 군포시가 이 같은 기준을 마련한 데 대해 “선도지구만 하고 안 하는 게 아니라 매년 10%씩을 선정해 순차적으로 진행할 계획이다. 그런데 선도지구로 지정된 곳의 재정비가 지지부진하면 내년에 선정되는 대상 단지의 재정비에도 영향이 불가피하다. 결국 선도지구가 원활하게, 빠르게 재정비를 추진하는 게 관건”이라며 “특별법이 재정비 관련 여러 절차를 통합해 진행한다고 해도 거쳐야 하는 일이 많다. LH나 GH 등 공공시행자가 참여하면 일단 통합 재건축 추진 단지간 이견을 조율하는 데 있어서 효과적이다. 또 사업비를 조달할 때도 공공이기 때문에 저리로 융통할 수 있고 경쟁입찰 방식 등을 통해 향후 들어갈 시공 비용 등을 줄이는 일도 비교적 원활하게 할 수 있다. 선도지구는 공공시행자가 새로운 모델을 만들고 먼저 끌고 나갔으면 하는 측면에서 이런 기준을 마련한 것”이라고 부연했다.

10일 오후 군포시청 대회의실에서 진행된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 주민설명회’에서 김학주 한국부동산원 실장이 강연하고 있다. 2024.7.10 군포/강기정기자 [e-mail]

공공시행 방식은 LH나 GH 등 공공기관이 재정비 사업의 시행자가 돼 이를 진행하는 것이다. 전문성과 투명성이 높고 각종 절차를 단축할 수 있다는 게 장점이다. 일례로 공공시행자가 단독으로 시행하는 방식으로 재정비를 진행할 경우 재건축추진위원회나 조합을 설립하지 않아도 되고 시행자 지정 동의 절차만 받으면 돼 기간이 2~3년가량 단축된다. 사업비 조달에 수반되는 금리 역시 LH의 경우 2.3~4.5% 정도라면 민간 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 금리는 높게는 10%대에 이른다.

반면 주택 소유주들이 직접 참여하는 조합 방식에 비해 추진 과정에서 주민들의 의견이 상대적으로 덜 반영될 수 있다는 게 우려점으로 거론된다. 이날 공공시행 방식이 어떻게 이뤄지는지, 장점은 무엇인지 설명한 군포시 미래도시지원센터 측은 성남 산성역 자이 푸르지오 등 공공시행 방식으로 재정비한 사례 등을 거론하면서 “법에 의해 주민대표기구를 구성하기 때문에 공공사업자가 사업 전반에 대해 해당 기구와 계속 협의해야 한다. 시공사 선정도 주민대표기구가 하도록 돼있다. LH가 시행을 맡는다고 해서 LH 아파트를 짓는 게 아니다. 공공시행자가 사실상 조합의 역할을 하는 게 공공시행 방식”이라고 밝혔다.

한편 이날 군포시는 특별법상 재정비를 진행할 때 설정해야 하는 공공기여 비율을 법령 규정치의 최소한으로 정할 계획이라는 점을 덧붙였다. 각 지자체는 특별정비계획을 수립할 때 증가하는 용적률의 일정 부분만큼을 공공주택, 각종 기반시설 등 공공기여 비율을 조례를 제정해 설정해야 한다. 군포시는 아직 이에 대한 조례를 마련하지 않았지만, 공공시행 방식 적용을 권고하는 것과 맞물려 사업 실현성을 높이기 위해 공공기여 비율을 최소화한다는 방침이다. 또 기준 용적률을 330% 이상으로 설정하고 역세권의 경우 400%까지 높이는 방안 등도 두루 검토한다는 방침이다.

참석한 주민들은 공공시행 방식 등에 대해 상세히 알게 됐다면서도 실제 적용이 확산될지 여부는 미지수라는 반응을 보였다. 단지별로 상황이 제각각인데다 재정비 사업성이 어느정도일지도 가늠하기 어려운 상태에서 정비 방식부터 논의하는 게 쉽지 않다는 이유 등에서다. 이날 한 주민은 조합 방식으로 진행하다가 공공시행 방식으로 전환할 경우 기존에 투입한 비용의 처리 방식을 묻기도 했다. 다른 주민은 “기준 용적률 등 사업성을 판단할 수 있는 지표가 보다 명확해져야 재정비 여부와 함께 정비 방식도 정할 수 있을 것 같다”고 말했다.

군포/강기정기자 [e-mail]

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