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부동산시장 상황·정권 정책 따라
규제·완화 냉·온탕 반복했기 때문
정부, 제도 개선에 보완책도 필요
이익 수분양자에 전부 귀속 아닌
서민 주거안정 대책에 활용돼야
분양가상한제가 적용되는 아파트에 로또청약 광풍이 불고 있다. 지난 2월 분양한 서울 서초구 잠원동의 한 아파트는 경쟁률이 442.32대 1이었고, 7월 진행된 경기도 화성시의 한 아파트는 294만대 1이라는 역대 최고 경쟁률을 보이는 등 부작용이 속출하고 있다. 물론 무순위청약제도가 완화되면서 나타난 현상이기도 하지만 기본적으로 분양가상한제로 인하여 시세차익이 기대되기 때문이다.
이 제도는 실수요자의 내집 마련 지원과 집값 안정을 위하여 마련된 제도임에도 도입취지의 목적을 달성하지 못한다는 것이다. 왜냐하면 분양가상한제로 인하여 민간에서의 아파트공급은 위축될 수밖에 없고, 시장가격보다 낮은 가격에 아파트를 분양하더라도 입주하게 되면 시장가격으로 가격이 상승하기 때문에 집값안정이라는 정책목표도 달성하지 못하기 때문이다. 분양가상한제는 아파트를 분양할 때 택지비, 건축비, 건설회사의 적정 이윤, 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비용을 고려한 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 규정하여 아파트분양가격을 안정시키고, 주택 공급을 원활하게 하기 위하여 시행한 제도이다. 이 제도는 1977년에 도입되었고, 1989년에는 공공택지를 공급받아 건설하는 공동주택에 분양원가연동제 도입, 1999년에는 국민주택기금을 지원받는 공동주택을 제외한 아파트는 분양가격 자율화 실시, 2005년에는 공공택지에 건설되는 주택에 한해서는 분양가상한제가 부활, 2007년부터는 민간택지에 건설되는 주택에 대해서도 전면 분양가상한제 적용, 2015년 이후에는 민간택지의 분양가상한제 기준 완화, 2020년에는 다시 분양가상한제 적용 요건을 확대하는 등 부침을 겪어 왔다. 이는 부동산시장의 상황이나 정권의 정책방향에 따라 규제와 완화라는 냉·온탕을 반복하였기 때문에 나타난 현상이다.
지금의 로또분양 열풍이 나타나는 아파트분양시장은 기본적으로 정상이 아니다. 분양가상한제의 시행이 긍정적인 효과보다는 부정적 효과가 더 많이 나타나고 있다는 것이다. 정부가 시장에 개입하여 실패한 사례는 많다. 실패하게 되면 회복을 위한 사회적 비용을 부담해야 한다. 그 비용은 오로지 국민이 부담하고 고통을 받게 된다. 분양가상한제에 관한 제도를 정부에서 완화와 강화를 반복함으로써 아파트분양시장이 왜곡되고 있다. 즉, 규제의 역설이라는 현상이 나타나고 있다. 실수요자들에게 저렴한 주택을 공급하는 순기능이 있지만 공급축소, 로또분양 등의 부작용이 나타나고 있다. 즉, 무주택 서민을 위한 아파트청약 제도가 시장가격과의 차익만을 노리는 투기장으로 전락한 것이다.
최근 정부에서도 '분양가상한제 관리체계 개선 연구용역'의 결과를 토대로 분양가상한제도를 개선한다는 계획이다. 그런데 이번 용역도 제도의 개선방안을 모색하는 것이지 근본적으로 제도의 존폐 여부를 제시하지는 않을 것이다. 이제라도 정부에서는 근본적으로 이 제도의 존폐 여부에 대해 재검토가 필요한 시점이다.
물론 아파트분양가상승이나 부동산투기 등의 우려 때문에 전면적으로 폐지하기는 쉽지 않을 것이다. 그러나 최소한의 제도보완은 필요하다. 최근에 아파트공사비가 급등하여 분양가격을 인상하여야 하나 분양가상한제로 분양가를 높일 수 없기 때문에 분양을 연기하거나 임대 후 분양을 모색하는 사례가 나타나고 있다. 따라서 2006년 2월24일 시행되었던 주택채권입찰제의 도입을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 이 제도는 채권매입금액을 높게 입찰한(상한액 있음) 사람에게 아파트분양의 우선권을 주는 것이다. 주택채권입찰제로 아파트를 분양받은 사람은 분양계약 후 추가로 국민주택채권을 매입하는 방식이다. 이렇게 조성된 기금은 주거취약계층의 주거복지에 활용할 수 있다. 즉, 아파트 로또청약으로 발생한 이익이 수분양자에게 전부 귀속되는 것이 아니라 영구임대주택건설, 전세자금대출 지원 등 서민의 주거안정에 활용할 수 있다.
한편, 아파트청약시장의 광풍을 예방하기 위해서는 기본적으로 무순위청약제도에 대한 개선, 도심 재건축·재개발 활성화를 통한 공급확대 등은 시급히 해결할 과제이다.
/서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수
규제·완화 냉·온탕 반복했기 때문
정부, 제도 개선에 보완책도 필요
이익 수분양자에 전부 귀속 아닌
서민 주거안정 대책에 활용돼야
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| 서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수 |
이 제도는 실수요자의 내집 마련 지원과 집값 안정을 위하여 마련된 제도임에도 도입취지의 목적을 달성하지 못한다는 것이다. 왜냐하면 분양가상한제로 인하여 민간에서의 아파트공급은 위축될 수밖에 없고, 시장가격보다 낮은 가격에 아파트를 분양하더라도 입주하게 되면 시장가격으로 가격이 상승하기 때문에 집값안정이라는 정책목표도 달성하지 못하기 때문이다. 분양가상한제는 아파트를 분양할 때 택지비, 건축비, 건설회사의 적정 이윤, 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비용을 고려한 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 규정하여 아파트분양가격을 안정시키고, 주택 공급을 원활하게 하기 위하여 시행한 제도이다. 이 제도는 1977년에 도입되었고, 1989년에는 공공택지를 공급받아 건설하는 공동주택에 분양원가연동제 도입, 1999년에는 국민주택기금을 지원받는 공동주택을 제외한 아파트는 분양가격 자율화 실시, 2005년에는 공공택지에 건설되는 주택에 한해서는 분양가상한제가 부활, 2007년부터는 민간택지에 건설되는 주택에 대해서도 전면 분양가상한제 적용, 2015년 이후에는 민간택지의 분양가상한제 기준 완화, 2020년에는 다시 분양가상한제 적용 요건을 확대하는 등 부침을 겪어 왔다. 이는 부동산시장의 상황이나 정권의 정책방향에 따라 규제와 완화라는 냉·온탕을 반복하였기 때문에 나타난 현상이다.
지금의 로또분양 열풍이 나타나는 아파트분양시장은 기본적으로 정상이 아니다. 분양가상한제의 시행이 긍정적인 효과보다는 부정적 효과가 더 많이 나타나고 있다는 것이다. 정부가 시장에 개입하여 실패한 사례는 많다. 실패하게 되면 회복을 위한 사회적 비용을 부담해야 한다. 그 비용은 오로지 국민이 부담하고 고통을 받게 된다. 분양가상한제에 관한 제도를 정부에서 완화와 강화를 반복함으로써 아파트분양시장이 왜곡되고 있다. 즉, 규제의 역설이라는 현상이 나타나고 있다. 실수요자들에게 저렴한 주택을 공급하는 순기능이 있지만 공급축소, 로또분양 등의 부작용이 나타나고 있다. 즉, 무주택 서민을 위한 아파트청약 제도가 시장가격과의 차익만을 노리는 투기장으로 전락한 것이다.
최근 정부에서도 '분양가상한제 관리체계 개선 연구용역'의 결과를 토대로 분양가상한제도를 개선한다는 계획이다. 그런데 이번 용역도 제도의 개선방안을 모색하는 것이지 근본적으로 제도의 존폐 여부를 제시하지는 않을 것이다. 이제라도 정부에서는 근본적으로 이 제도의 존폐 여부에 대해 재검토가 필요한 시점이다.
물론 아파트분양가상승이나 부동산투기 등의 우려 때문에 전면적으로 폐지하기는 쉽지 않을 것이다. 그러나 최소한의 제도보완은 필요하다. 최근에 아파트공사비가 급등하여 분양가격을 인상하여야 하나 분양가상한제로 분양가를 높일 수 없기 때문에 분양을 연기하거나 임대 후 분양을 모색하는 사례가 나타나고 있다. 따라서 2006년 2월24일 시행되었던 주택채권입찰제의 도입을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 이 제도는 채권매입금액을 높게 입찰한(상한액 있음) 사람에게 아파트분양의 우선권을 주는 것이다. 주택채권입찰제로 아파트를 분양받은 사람은 분양계약 후 추가로 국민주택채권을 매입하는 방식이다. 이렇게 조성된 기금은 주거취약계층의 주거복지에 활용할 수 있다. 즉, 아파트 로또청약으로 발생한 이익이 수분양자에게 전부 귀속되는 것이 아니라 영구임대주택건설, 전세자금대출 지원 등 서민의 주거안정에 활용할 수 있다.
한편, 아파트청약시장의 광풍을 예방하기 위해서는 기본적으로 무순위청약제도에 대한 개선, 도심 재건축·재개발 활성화를 통한 공급확대 등은 시급히 해결할 과제이다.
/서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수
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