[경제전망대] '노랜딩' 시나리오에 따른 부동산시장

서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수

최근 미국에서는 실물경제가 침체나 소강상태에 빠지지 않고 상당 기간 호황을 유지할 것이라는 '노랜딩'(No Landing·무착륙) 시나리오가 확산되고 있다. 이러한 노랜딩 시나리오가 우리나라 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠까? 부동산시장에 악재가 될 수도 있고 호재로 작용할 수 있다. 현재 미국 연준(Fed)에서 금리를 계속 인상하지는 않더라도 고금리를 유지할 가능성이 있다. 왜냐하면 미국의 소비자물가가 안정되지 않고 있기 때문이다. 그런데 우리나라의 부동산시장은 연말 정도에 미국의 고금리정책이 사라지게 되면 반등할 수 있다는 기대를 하고 있다.

현재 우리나라의 부동산시장은 고금리와 글로벌 경제위기라는 대외적 변수에 영향을 받고 있기 때문에 미국의 경제가 소프트랜딩(연착륙), 하드랜딩(경착륙), 노랜딩(무착륙) 중 어디로 갈 것인지에 대하여 의견이 분분하다. 미국 경제가 어느 방향으로 가느냐에 따라 우리나라의 대응책도 달라져야 할 것이다. 그리고 소비자의 입장에서도 세계경제와 관련된 거시적인 변수들의 움직임에 관심을 가지고 시장의 움직임을 주의 깊게 살펴야 한다. 

특히 노랜딩의 시나리오는 세계 경제가 한번도 경험하지 못한 현상이다. 미국 경제의 노랜딩이 현실화된다면 연준이 금리인상을 단행할 수 있다. 그런데 우리나라의 국내 경제는 저성장과 무역적자 확대 등으로 금리를 연준과 같은 수준으로 인상하기 어렵다. 이는 한·미 금리격차의 확대로 이어지고, 환율상승과 무역적자 확대로 이어질 수 있기 때문이다. 이러한 리스크에 제대로 대응하지 못하게 되면 IMF와 같은 고통을 감당해야 할 수도 있다.

'미국 금리' 고점이라는 확신 없고
국내시장도 안정까지 시간 더 필요

우리나라도 최근 기준금리를 동결하였다. 1년여 만에 금리 상승세가 멈추었다. 그럼에도 불구하고 대출금리는 상승할 가능성이 있다. 왜냐하면 은행채권 금리가 상승하고 있기 때문이다. 대출금리에 직접적인 영향을 주는 것이 은행채권 금리이다. 은행은 통상적으로 예금이나 은행채권 발행을 통하여 자금을 조달한다. 은행채권 금리가 오르면 대출금리도 상승한다. 이렇게 대출금리가 상승하는 것은 미국의 긴축정책이 한동안 더 고강도로 유지될 가능성이 있기 때문이다. 한국은행도 이후에 금리를 인상할 수 있다는 여지를 남겨 두고 있어 다시 기준금리를 인상할 수도 있다. 그리고 국제 금융시장의 상황에 따라 시장금리가 추가적으로 인상될 수도 있다. 현재 기준금리가 동결되었다고 하더라도 은행의 대출금리가 하락한다고 예단하기 어렵다.

결국 미국의 금리가 고점이라는 확신이 없는 상황이고, 국내 시장금리의 안정까지는 아직 시간이 더 필요할 것 같다. 따라서 국내 부동산시장의 바닥도 예측하기 어려울 것 같다. 이제 하락장의 출발점이라고 볼 수도 있고, 하락기조가 길어질 수도 있다. 이에 대한 대비책도 함께 마련하여야 한다.



부동산 장기 하락 대비책 마련해야
트릴레마 상황 고려 주택공급 확대
국민 동의로 주거복지 기회 삼아야

한편, 현재 우리나라 부동산시장은 트릴레마(trilemma)에 빠져 있다고 볼 수 있다. 트릴레마는 세 가지 선택 중에서 어떤 것을 선택하여도 나쁜 결과가 발생되는 상황을 말한다. 즉, 3가지 정책 목표가 충돌하여 동시에 정책목표를 달성하기 어려운 상황을 의미한다. 현재 부동산시장의 트릴레마는 가격안정, 시장안정화, 주택공급확대이다. 이러한 트릴레마 상황에서 정부는 효과적인 정책을 선택하여야 한다. 중요하다고 판단되는 두 가지 목표에 집중하고 하나를 포기해야 할 것이다. 지금처럼 부동산시장이 안정되었을 때 주거안정을 위한 택지나 주거복지를 실현하기 위한 공공임대주택의 확보에 역점을 두어야 한다. 또한 미분양 주택의 증가로 공급이 중단되면 가격안정시기를 지나고 주택공급의 부족으로 부동산가격이 급등하는 문제가 발생하지 않도록 연도별, 지역별 공급계획을 수립하고 공급시스템을 마련할 필요가 있다. 그래야만 부동산시장의 경착륙을 사전에 방지하고 시장안정화를 꾀할 수 있기 때문이다. 트릴레마 상황임을 고려하면 현시점에선 주택(공공임대)공급확대에 대한 국민의 동의를 이끌어내어 주거복지실현의 기회로 삼아야 한다.

또한 부동산시장의 경착륙은 방지하여야 한다. 가계대출관리, 부동산시장 정상화, 미분양아파트 문제 등 다양한 현안들에 대한 해법들을 모색하여 국가경제의 리스크를 줄여야 할 것이다.

/서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수