윤지해.jpg
윤지해 부동산R114 수석연구원
2020년 임대차2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 도입 후 30% 이상 급등한 전세가격에 대한 후폭풍이 거세다. 현재 전세 사기와 관련된 사회적 파장이 커지고 있으며 봄 이사철을 맞아 보증금 반환 분쟁 건수 증가도 본격화하고 있다. 특히 임대차 계약의 2년 주기성을 고려하면 올해 하반기에 잠재된 보증금 분쟁 건수가 폭발적으로 늘어날 가능성이 높다. 임차인이 보증금을 가장 손쉽게 돌려받는 방법은 전세보증금반환보증 보험 등에 가입하는 것이다. 하지만 수수료에 대한 거부감 등으로 인해 모든 세입자가 반환보증보험에 가입하지는 못한다. 또 다른 대안으로 임차권등기명령(주소 이전을 하더라도 대항력과 우선변제권 인정) 제도가 있으나 이 또한 특별한 사정이 있는 경우에 해당하는 만큼 현실적으로 한계가 있다.

따라서 보증보험에 가입하지 못해 만기 시점에 수월하게 보증금을 돌려받지 못할 것으로 예상된다면 차선책(플랜B)으로 내용증명제도를 적극 활용할 필요가 있다. 예를 들어 매매가격의 70% 이상에 전세계약을 했다면 최근의 역전세 시장 분위기로 볼 때 임대차 종료가 임박한 상황에서도 유동성이 막힌 임대인들이 단순히 "기다리라"는 불확실한 구두약속(말로써 맺는 약속)을 하는 경우가 많아질 것으로 보인다.  


2020년후 급등한 전세가격 후폭풍
하반기 보증금 분쟁건수 급증할 듯


계약서에 시점이 명시된 만큼 임대인과 임차인은 만기 2개월 전에 상대방에게 이사 여부를 통보해야 한다. 하지만 대부분 전화통화를 통한 구두약속에 치중돼 불확실성 요소가 크다. 말로써 맺은 약속은 듣는 사람에 따라 그야말로 '아' 다르고 '어' 다르기 때문이다. 임대인의 구두약속을 믿고 이사 준비를 하던 중, 임대인이 일방적으로 "보증금 반환이 어렵다"는 의사를 보인다면 약속에 대한 증거자료가 없어 대항 수단이 부족하다. 그렇다면 구두약속과 더불어 상호 약속을 근거할 수 있는 자료는 어떤 것들이 있을까? 구두약속과 더불어 메모지 작성이나, 문자 메시지 저장, 대화내용 녹음, 내용증명 등이 있지만 향후 분쟁이 커질 경우 문서로 약속을 증거한 '내용증명'이 가장 확실한 근거자료가 된다.

'내용증명'은 말 그대로 계약 내용에 대한 만기 등의 통보를 제3자(우체국)가 증명해주는 제도다. 내용증명 발송만으로 법적 효력이 인정되는 것은 아니지만 일단 분쟁이 시작되고 법원 소송이 진행된다면 내용증명은 시시비비를 가리는 유력한 증거자료로 변신한다. 확실한 증거자료가 남아있는 만큼 약속에 대한 이행 가능성도 높아진다고 볼 수 있다. 내용증명은 별도로 정해진 양식이 없다. 기본적으로는 일반 편지 작성 형태와 같다고 볼 수 있다. 다만 필수적으로 들어가야 하는 내용이 있다. 예를 들어 당사자의 이름과 주소, 주요 내용, 날짜, 직인(사인, 도장) 등이다. 하지만 임대인과의 분쟁이 본격화한 것은 아니므로 되도록이면 임차인의 감정이 상하지 않도록 간략하고 정중하게 쓰는 것이 좋다.

위와 같이 내용증명을 작성하면 총 3부를 인쇄하여 봉투에 넣고 우체국 창구에 제출하면 된다. '내용증명 우편물'이라는 문구가 들어간 스탬프를 찍어 1부는 등기 발송하고, 1부는 우체국 보관, 나머지 1부는 발신인이 가져온다. 비용은 내용증명 수수료와 등기료를 합해 대략 1만원 정도이므로 전재산에 가까운 거액의 보증금을 안전하게 지켜줄 수도 있는 증거자료라는 점을 감안하면 비용부담은 사실상 없는 수준이다.

임대인 반환 불확실 구두약속 지양
문서로 약속 증거 가장 확실한 자료
소송 번지기전 원만해결 '윈윈방법'


반송되더라도 3번가량 발송하면, 통보에 대한 효력이 발생한다는 낭설이 있지만 법적 근거는 없다. 만약 지속적으로 반송된다면 우선적으로 계약서 상의 연락처를 통해 임대인과의 접촉을 다시 시도하고, 만기에 보증금 반환 등이 불투명할 것으로 예상된다면 최악의 경우에는 소송 절차를 진행해야 한다. 결국 내용증명으로 해결이 어렵다는 판단이 선다면, 법원의 공시송달 절차를 통해 '임대차보증금반환청구의 소' 제기에 대한 필요성이 높아진다고 볼 수 있다. 단 법원 소송전이 본격화되면 실제 결론이 나기까지 상당한 시일이 소요되므로 부대비용과 시간 등에 대한 유무형의 손실도 무시할 수 없다. 이 때문에 되도록이면 내용증명이 오가는 수준에서 상호간의 다툼이 원만하게 마무리되는 것이 임차인과 임대인 모두 윈윈하는 방법이다.

/윤지해 부동산R114 수석연구원