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포퓰리즘 의한 냉온탕 정책 원인
일반법 통일해 국민 이해 높이고
수도권·지방 다른 방향설정으로
기간 예측 가능하게 제도화해야
국가경쟁력 확보에도 도움될 것
최근 도시정비사업은 난파선이 되어 표류하고 있다. 표면적 이유는 건축비와 인건비의 상승으로 인한 공사비의 급등이다. 공사비가 급등하게 되면 도시정비사업도 사업이기 때문에 사업성이 떨어진다. 사업성이 떨어지면 사업을 추진할 이유가 없기 때문에 사업이 중단되거나 지연될 수밖에 없다. 그러나 근본적 원인은 주택시장과 밀접한 관련이 있다. 주택가격의 하락과 상승이 기대이익을 좌우하기 때문에 아파트가격이 계속 상승하면 개발이익을 얻고자 사업을 추진하지만 반대의 경우에는 표류할 수밖에 없다. 정부에서도 주택시장의 상황에 따라 도시정비사업과 관련한 정책을 추진해 온 것은 사실이다.
도시환경정비사업은 2003년 시행된 도시 및 주거환경 정비법에 최초로 도입되었다. 1970년대 이후에 대량으로 건설된 주택들이 동시 다발적으로 노후화됨에 따라 이들의 체계적·효율적 관리 및 정비가 필요하게 되었기 때문이다. 이 법에는 도시정비기본계획과 정비계획이라는 제도를 통해 무분별한 개발을 방지하고, 계획적인 정비사업이 이루어지도록 규정하고 있다. 따라서 이러한 기본계획에 의거 도시정비사업을 추진하거나 수정하여 시행하여야 함에도 집권 여당들은 자기의 입맛에 맞게 특별법을 제정하여 도시정비사업을 추진하면서 시장의 혼란이 가중되고 있다.
2005년 말 도시재정비 촉진을 위한 특별법으로 도입된 뉴타운 제도, 2013년에는 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법으로 도입된 도시재생 뉴딜정책 등이 대표적이다. 2017년에는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법으로 가로주택정비사업과 소규모재건축사업, 자율주택정비사업 등도 있다. 그리고 정권을 잡으면 입맛에 따라 공공재개발, 공공재건축, 도심공공주택복합사업, 3080+재개발 재건축, 모아타운, 뉴:홈 등 수많은 도시정비사업 정책을 쏟아냈다. 그럼에도 불구하고 도시정비사업이 효율적으로 진행되지 않는 것은 장기적인 측면보다는 포퓰리즘에 의한 냉온탕 정책을 추진하였기 때문이다. 이제는 국가의 미래를 위하여 다음과 같은 장기적 측면을 고려한 도시정비사업을 추진하여야 한다.
첫째, 일반법과 특별법으로 나누어져 있는 도시정비사업을 일반법으로 통일하여 국민들이 이해하기 쉽게, 예측이 가능하도록 하여야 한다. 10년마다 수립하는 도시정비기본계획에 의한 도시정비사업이 추진되도록 하여야 한다. 앞에서 서술한 수많은 도시정비정책들은 부동산전문가들도 이해하기 힘들다. 또한 정권이 바뀌면 생명을 다하는 정책들이 대부분이다. 도시정비와 관련된 정책들을 통합하여 개편·개선하는 것이 시급하다. 야합에 의하여 제정된 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법도 브레이크가 필요한 시점이다.
둘째, 수도권과 지방의 도시정비사업은 다른 방향설정이 필요하다. 이젠 도시정비사업도 투 트랙 전략으로 가야 한다. 수도권은 가용택지가 부족하다. 결국 도시정비를 통한 주택공급이 이루어져야 한다. 특히 재건축보다는 재개발을 통한 주택공급을 활성화하는 방향설정이 필요하다. 지방의 경우에는 인구감소로 지방소멸을 걱정해야 하는 시대이다. 따라서 개발보다는 보존중심의 도시정비를 할 수 있도록 유도하는 정책이 필요하다.
셋째, 도시정비사업의 사업기간을 예측할 수 있도록 제도화하여야 한다. 도시정비사업의 사업기간은 보통 10~20년 정도인 것이 현실이다. 사업기간이 길면 비용이 많이 소요될 수밖에 없다. 지방자치단체의 각종 인허가 단계를 획기적으로 줄여야 한다. 심의나 심사를 통과하는데 소요 기간이 너무 길다. 오랜 시간은 사업비의 증가를 가져오고, 조합원들 간의 분쟁을 유발하는 원인이 될 수도 있다. 일부 사업은 신속통합제도가 도입되었지만 사업주 입장에서는 여전히 어려운 관문이다.
물론 단기적으로 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 안전진단기준완화, 건설비검정위원회, 분쟁조정위원회 등의 제도개선이나 도입이 이루어지면 금상첨화이지만 여소야대의 상황에서는 쉽지 않을 것이다. 그러나 결국 이러한 방향으로 제도가 개선되어야만 효율적인 도시정비가 이루어지고, 우리나라 도시의 경쟁력 제고를 통하여 국가경쟁력을 확보하는데 도움이 될 것이다.
/서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수
일반법 통일해 국민 이해 높이고
수도권·지방 다른 방향설정으로
기간 예측 가능하게 제도화해야
국가경쟁력 확보에도 도움될 것
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| 서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수 |
도시환경정비사업은 2003년 시행된 도시 및 주거환경 정비법에 최초로 도입되었다. 1970년대 이후에 대량으로 건설된 주택들이 동시 다발적으로 노후화됨에 따라 이들의 체계적·효율적 관리 및 정비가 필요하게 되었기 때문이다. 이 법에는 도시정비기본계획과 정비계획이라는 제도를 통해 무분별한 개발을 방지하고, 계획적인 정비사업이 이루어지도록 규정하고 있다. 따라서 이러한 기본계획에 의거 도시정비사업을 추진하거나 수정하여 시행하여야 함에도 집권 여당들은 자기의 입맛에 맞게 특별법을 제정하여 도시정비사업을 추진하면서 시장의 혼란이 가중되고 있다.
2005년 말 도시재정비 촉진을 위한 특별법으로 도입된 뉴타운 제도, 2013년에는 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법으로 도입된 도시재생 뉴딜정책 등이 대표적이다. 2017년에는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법으로 가로주택정비사업과 소규모재건축사업, 자율주택정비사업 등도 있다. 그리고 정권을 잡으면 입맛에 따라 공공재개발, 공공재건축, 도심공공주택복합사업, 3080+재개발 재건축, 모아타운, 뉴:홈 등 수많은 도시정비사업 정책을 쏟아냈다. 그럼에도 불구하고 도시정비사업이 효율적으로 진행되지 않는 것은 장기적인 측면보다는 포퓰리즘에 의한 냉온탕 정책을 추진하였기 때문이다. 이제는 국가의 미래를 위하여 다음과 같은 장기적 측면을 고려한 도시정비사업을 추진하여야 한다.
첫째, 일반법과 특별법으로 나누어져 있는 도시정비사업을 일반법으로 통일하여 국민들이 이해하기 쉽게, 예측이 가능하도록 하여야 한다. 10년마다 수립하는 도시정비기본계획에 의한 도시정비사업이 추진되도록 하여야 한다. 앞에서 서술한 수많은 도시정비정책들은 부동산전문가들도 이해하기 힘들다. 또한 정권이 바뀌면 생명을 다하는 정책들이 대부분이다. 도시정비와 관련된 정책들을 통합하여 개편·개선하는 것이 시급하다. 야합에 의하여 제정된 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법도 브레이크가 필요한 시점이다.
둘째, 수도권과 지방의 도시정비사업은 다른 방향설정이 필요하다. 이젠 도시정비사업도 투 트랙 전략으로 가야 한다. 수도권은 가용택지가 부족하다. 결국 도시정비를 통한 주택공급이 이루어져야 한다. 특히 재건축보다는 재개발을 통한 주택공급을 활성화하는 방향설정이 필요하다. 지방의 경우에는 인구감소로 지방소멸을 걱정해야 하는 시대이다. 따라서 개발보다는 보존중심의 도시정비를 할 수 있도록 유도하는 정책이 필요하다.
셋째, 도시정비사업의 사업기간을 예측할 수 있도록 제도화하여야 한다. 도시정비사업의 사업기간은 보통 10~20년 정도인 것이 현실이다. 사업기간이 길면 비용이 많이 소요될 수밖에 없다. 지방자치단체의 각종 인허가 단계를 획기적으로 줄여야 한다. 심의나 심사를 통과하는데 소요 기간이 너무 길다. 오랜 시간은 사업비의 증가를 가져오고, 조합원들 간의 분쟁을 유발하는 원인이 될 수도 있다. 일부 사업은 신속통합제도가 도입되었지만 사업주 입장에서는 여전히 어려운 관문이다.
물론 단기적으로 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 안전진단기준완화, 건설비검정위원회, 분쟁조정위원회 등의 제도개선이나 도입이 이루어지면 금상첨화이지만 여소야대의 상황에서는 쉽지 않을 것이다. 그러나 결국 이러한 방향으로 제도가 개선되어야만 효율적인 도시정비가 이루어지고, 우리나라 도시의 경쟁력 제고를 통하여 국가경쟁력을 확보하는데 도움이 될 것이다.
/서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수
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