경자구역 해제 영종, 용유·무의지역 사업성 낮다

인천시, 개발 수립용역 자료 공개
미개발지 '신규사업 억제' 결론

영종도내 방치된 미개발지중 하나인 골든테라시티. /경인일보DB

인천시가 경제자유구역 해제 후 영종도 내 '미개발지'로 방치된 지역 여러 곳에 대한 개발 가능성을 분석한 결과 모두 사업성이 낮은 것으로 나타났다. 인천시는 미개발지를 대상으로 한 신규 개발에 나서기보다 영종하늘도시, 골든테라시티(옛 미단시티) 사업 추진에 집중하게 될 전망이다.

인천시는 이 같은 내용이 담긴 '영종 미개발지 개발전략 수립 용역' 결과 자료를 12일 공개했다. 이번 용역은 경제자유구역으로 지정됐다가 해제된 영종, 용유·무의지역 일대를 대상으로 했다. 인천시는 지난해 4월부터 올해 4월까지 용역을 통해 대상지 중 새롭게 개발이 가능한 곳을 물색하고, 경제성·타당성 등을 분석했다.

그 결과, 현재 영종도 내 미개발지 중에서도 개발사업이 가능한 지역은 11곳으로 정리됐다. 인천시는 이 중 평균 공시지가, 지장물, 주변지역과의 연계 등을 고려해 중산동 일원(중산지구)과 운남동 일원(운남지구), 을왕동 일원(을왕지구) 등 3곳을 도출했다.



중산지구는 '자족도시', 운남지구는 '행정', 을왕지구는 '관광·휴양'으로 개발 방향을 잡고 각각 지역에 대해 사업성을 분석했지만 사업성이 없다는 결론이 나왔다. 특히 중산지구와 운남지구는 내부수익률(IRR)이 각각 -3.94%, -5.35%로 오히려 마이너스를 기록하는 것으로 추산됐다.

인천시는 중산지구와 운남지구에서 각각 4만9천180명(2만156가구), 1만3천1명(5천328가구)의 인구계획을 세웠을 때 사업성을 따져봤다. 중산지구는 보상비 약 1조7천억원, 조성비 약 4천700억원 등 총사업비가 3조1천억원 가량으로 추산됐다. 수익에서 비용을 뺀 손익은 -1조2천927억원으로 오히려 손해를 봤다.

운남지구는 보상비 약 5천890억원, 조성비 약 1천954억원 등 총사업비 1조1천460억원 정도가 필요하다. 수익에서 비용을 뺀 손익은 -5천157억원으로 나타났다.

영종도에서 현재 개발이 진행되고 있는 곳들의 분양 예정 물량이 해소되지 않아 신규 개발사업에 대한 당위성이 부족하다는 분석도 나왔다.

영종도 하늘도시. /경인일보DB

영종하늘도시는 계획가구 수 5만3천553가구 중 1만6천874가구(29.7%)가 분양됐고, 골든테라시티는 5천567가구 중 4천471가구(80.3%)가 분양됐다. 전체 분양 물량이 해소되지 않았다는 뜻이다. 특히 골든테라시티의 경우 분양시장 악화 등 이유로 전체 부지의 절반 가량이 개발이 진행되지 못한 채 나대지로 남아있다.

인천시는 조성원가를 낮춰 사업성을 높이려 해도 그 효과가 미미하고, 타 사업지구와의 경쟁력 역시 떨어진다고 설명했다. 이에 당장 도시개발 계획을 수립하는 것보다는 장기적 관점으로 영종도 미개발지에 대한 신규 개발을 억제할 필요가 있다고 결론을 내렸다.

인천시 관계자는 "영종도 내에 이미 개발이 이뤄지고 있는 곳들이 있고, 여기서 또 개발사업이 추진된다면 개발지끼리 주택 공급 경쟁을 하게 된다"며 "골든테라시티 등 현재 개발이 진행되고 있는 곳들에 먼저 집중해 사업을 완료하고, 이후 신규 물량이 필요할 때 새로운 개발사업을 추진하는 게 나을 것 같다는 판단이 있다"고 말했다.

/유진주기자 [e-mail]

• 개발 수립용역 자료 공개