‘임대차2법’ 시행 4년차... 경기도 임대차시장 여전히 ‘혼란’

‘임대차 2법’이 시행 4년을 맞았지만 경기도 내 전세시장은 여전히 불안한 모습이다. 사진은 도내 아파트 단지 전경. /경인일보DB

오는 7월 소위 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)으로 불리는 주택임대차보호법이 시행 4년차가 도래하면서 경기도내 임대차 시장도 혼란이 가득한 모습이다.

경기도내에선 대규모 입주장이 열렸던 단지나 입주 4년차 이상 단지 위주로 보증금 인상 우려가 나온다. 국내 부동산 플랫폼 ‘직방’에 따르면 경기도 입주물량은 2020년 8만7천518가구 2021년 9만2천244가구다. 2년간 17만9천762가구가 쏟아졌다.

화성시 오산동 소재 주상복합 ‘동탄역 동원 로얄 듀크 비스타 3차’는 2020년 2월 준공했다. 이곳 단지는 지난 2022년 6월 1일부터 7월 30일까지 11건의 임대차 계약이 성사됐다. 이중 신규는 5건, 재계약은 3건이다. 3건은 신규 및 갱신 여부를 알 수 없다. 2년 전인 2022년엔 전용면적 84.99㎡가 계약갱신청구권을 사용해 3억1천500만원에 종전계약을 이어갔지만, 최근엔 동일 면적이 3억9천만~4억원 수준에 임대차계약서를 쓰고 있다. 계약갱신청구권을 쓴 임차인이 지속해서 살려면 1억원 가까이 보증금을 올려줘야 하는 상황이다.

반면 가격이 하락한 곳도 있다. 지난 4월 주택도시보증공사(HUG)가 ‘미분양관리지역’으로 지정한 안성시가 대표적이다. 수도권에서 미분양관리지역으로 지정된 곳은 안성시가 유일하다. 같은 기간 2019년에 5월에 준공된 공도읍 ‘안성공도서해그랑블’에선 21건의 임대차계약이 이뤄졌다. 이중 갱신계약은 4건이다. 일례로 전용면적 59.98㎡ 주택이 2억2천만원에 재계약했는데, 최근 동일면적 전월세 실거래가는 1억7천만원 수준이다.

2020년 7월부터 현재까지 1년 단위로 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보니 경기도 아파트 임대차 계약에서 재계약 비중은 늘었지만, 해마다 계약갱신청구권을 사용하는 비중은 줄어드는 추세였다.

2020년 7월 1일부터 2021년 6월 30일까지 아파트 전월세건수는 27만5천59건인데, 이중 재계약은 5천163건(1.87%)에 그쳤다. 이중 갱신권을 사용한 건수는 2천953건(57.2%)이다. 2021년 7월 1일부터 2022년 6월 30일까지 체결된 아파트 전월세건수는 39만1천918건으로, 이중 갱신계약은 9만9천939건(25.5%)을 차지했다. 갱신권 사용은 5만4천432건으로 전체 재계약 건수의 54.5%로 전년보다 소폭 줄었다.

이러한 흐름은 최근까지도 이어지고 있다. 지난해 7월 1일부터 지난 11일까지 경기도 아파트 임대차 계약 건수는 36만4천251건이다. 여기서 재계약은 10만515건(27.6%)에 달했다. 갱신권 사용은 2만5천76건으로 25% 수준으로 떨어졌다. 1%대였던 재계약은 30%까지 늘었고, 50%가 넘었던 갱신권 사용 비중은 25%대로 내려온 것이다. 이는 주택 가격 하락과 맞닿아 있다. 지역별로 상이하지만 전세가격 하락세가 짙어지고 주택 매매와 전세 가격 차이가 줄어드는 현상이 나타나면서 5% 상한을 두고 보증금을 조정할 수 있는 갱신권 사용이 무의미해진 것으로 풀이된다.

한국부동산경영학회장을 맡고 있는 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “임대차 시장도 양극화되고 있다”며 “아파트 등 고가전세는 오르고 빌라 등 중가 전세는 수요 감소로 하락기조가 이어지고 있다. 지역도 마찬가지로 수요가 몰리는 곳은 어쩔 수 없이 4년전 임대료가 한꺼번에 오를 수밖에 없다”고 말했다.

/윤혜경기자 [e-mail]