무자본 갭투자 욕심이 세입자에 재앙 안겼다 [경기도 어쩌다 전세사기 당했나·(1)]

괜히 '2023년' '경기도' '연립다세대' 아니었다

2021년 자본 여력 없던 투자자들
호황기 부푼꿈… 다량 구입 발단
가격 등락 폭 적어 원금 손실 낮아
수도권 청년 유입 늘어 피해 확산

'2023년'에 집중돼 '경기도' 지역의 '연립·다세대' 주택에서 유난히 많은 전세사기 피해가 발생한 데엔 그만한 이유가 있었다.

2016~2020년 수많은 전세 수요가 경기도로 몰려든 후 연립·다세대 전세가율이 이례적으로 아파트 전세가율을 넘어선 2021년, 마침 부동산 호황기로 접어들어 기대감에 부푼 투자자들이 자본 여력도 없이 수많은 주택을 사들이고 전세계약을 맺은 게 2023년부터 드러나기 시작한 각종 사건과 피해 사례의 발단이었다.

한국은행 경기본부가 경인일보 특별취재팀('시그널: 속빈 전세들의 경고' 기획보도)의 전세가율·다주택자 데이터와 경기도청 및 K-Atlas(부동산114) 등 여러 자료를 분석해 24일 발표한 '경기지역 연립·다세대 주택시장의 취약성 및 시사점' 보고서의 데이터들을 토대로 그 이유와 대책 방향을 3편에 걸쳐 보도한다. → 그래프 참조·편집자 주

통계청과 한국부동산원 자료에 따르면 이외 지역에서 경기도로 이주해 살기 시작한 청년인구 순유입률(경기도와 비수도권 간 전입인구-전출인구/전체 인구수)은 지난 2016~2020년 급증했다. 2015년 0.4%였던 순유입률이 이듬해 0.7%를 거쳐 2020년 1.3%로 3배 이상 증가하며 정점을 찍었다.

한은 경기본부는 양질의 일자리가 풍부하고 서울 접근성이 높은 데 비해 전세가격 등 주거비용은 저렴했던 경기도로 청년층과 노령층 중심(20~30대 및 60대 이상 비중 60.8%)의 대이동이 이뤄진 것으로 분석했다.

도내 한 연립·다세대주택이 밀집한 곳./ 경인일보DB

이 같은 수요에 따라 2021년엔 연립·다세대 주택의 전세가율(전세가격/매매가격)이 아파트를 뛰어넘는 이례적인 기간이 연출됐다. 2018년 1월(아파트 77.8%, 연립·다세대 71%)만 해도 아파트에서 평균 6.8%p 가까이 높게 나타나던 전세가율이 2020년 1월 처음 뒤집어진(〃 70.9%, 〃 71.2%) 뒤 원래대로 복귀된 2021년 8월(〃 67.8%, 〃 66.7%)까지 전세가율 역전 현상이 이어졌다.

여기서 연립·다세대의 전세가격은 아파트와 달리 큰 폭의 등락을 보이지 않는 특성이 있는데, 이 점이 전제된 상황에서 2021년을 중심으로 매매가와 전세가가 급증하는 부동산 호황기까지 겹치며 수많은 '무자본 갭투자자'들이 우후죽순처럼 쏟아져 나오게 됐다. 부동산 가격의 등락 폭이 작은만큼 투자금 등의 원금 손실 가능성도 낮기 때문이다.

그러나 부동산 가격이 상승했던 2년 전 비율보다 더 큰 비율로 하락하는 불황기가 2023년 전후로 불어닥치며, 2년 전세계약의 만료 시기를 기점으로 경기도 곳곳에서 피해 사례가 터져 나오기 시작한 것으로 풀이된다.

한은 경기본부 관계자는 "경기지역 전세 사고 급증엔 청년인구 유입에 따른 저가 임대수요 증가, 임대인 갭투자를 유발한 연립·다세대 가격 특성, 다주택자의 낮은 자본 여력 등이 작용한 것으로 분석했다"고 말했다.

/김준석기자 [e-mail]

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