2004년 주거환경개선사업 선정
GH서 '관리처분방식'으로 전환
4개블록 2329가구 내년 1월 입주
조합 방식 보다 낮은 금리 적용
분양 이익 '1800억' 주민에 환원
광명 7구역 등 '재개발 설루션'
경기주택도시공사(GH)가 맡아 성공적으로 결과를 이끌어 낸 안양 냉천지구 사업은 공공방식 정비사업의 장점을 여실히 보여주는 사례다.
착공순연 외 물가변동이 공사비에 반영되지 않고 여타 공정에서 이윤을 빼지 않아 공사비도 적정히 유지된다. 또 GH가 직접 금융을 조달하기 때문에 낮은 금리가 적용돼 조합의 기존 방식보다 유리한 점이 많다. → 표 참조
■ 안양 냉천지구가 여기에 오기까지
= 20년 전 시작돼 올해 마무리될 안양 냉천지구 주거환경개선사업은 진행 과정에서 여러 부침을 겪었다. 2004년 국토교통부가 주거환경개선사업으로 선정했고 2009년 정비구역으로 지정했지만 2013년 한국토지주택공사(LH)가 사업을 포기한다.
2016년 사업시행자를 LH에서 GH로 바꾸고 전면수용방식에서 관리처분방식으로 시행방식까지 바꾸며 약 11만9천㎡ 규모의 부지에 지하 3층, 지상 29층, 총 4개 블록 2천329가구가 들어서는 계획이 확정, 공사를 끝내고 내년 1월 입주를 앞두고 있다.
■ 냉천지구는 어떻게 인플레이션 타격에서 벗어났나
= 2021년 본 공사가 시작될 때 이미 부동산 시장이 고점에 달했고 이후 곧바로 물가 상승이라는 악재가 덮쳤다. 재건축-재개발은 공사비와 사업비 금융비용이 리스크로 작용한다. 물가 상승이 공사비 증가를 이끌고 여기에 금리가 높아지면 연동된 조합의 이익도 줄어드는 구조다.
반면 GH는 착공 순연을 제외하곤 공사비 물가변동을 반영하지 않는다. 안양 냉천지구 공사협약은 2018년 8월 체결됐는데 이후 실제 착공(2021년)까지 건설공사비 지수는 23.28%p, 소비자물가지수는 4.578%p가 올랐다. 만약 조합방식 대로라면 이는 고스란히 공사비에 반영됐을 것이었다.
조합방식은 주택도시보증공사(HUG)나 금융기관을 통해 사업비를 조달하고, 이는 중앙은행 기준금리나 CD금리와 연동된다.
안양 냉천지구 관리처분계획인가(2020년)를 기준으로 하면 공사 완료 시점(2024년 5월)까지 기준금리는 3.00%p가 올랐고 CD금리는 2.07%p가 늘었다. 반면, GH 공공방식은 공사 자본비용률인 2.69%로 금융비용 금리를 고정할 수 있었다. 이는 5월 기준 기준금리인 3.50%, CD금리 3.49%보다 확연히 낮은 수치다. 이런 낮은 금리는 곧장 사업 이익으로 환원된다.
■ 개발이익금 환원도 '성공', 미래 적용은
= 냉천지구는 분양 성공에 힘입어 추가 수입인 개발이익금 1천800억원이 발생했다. GH는 이를 공사 품질 향상으로 주민들에게 환원했다. 냉천지구 주민대표회의는 5차례에 걸쳐 304건의 공사 업그레이드를 요청했고 GH는 이중 97건을 반영해 1천123억원을 투입했다. 나머지 금액은 계약 또는 관련법에 따라 물가변동에 따라 지출했다.
현재 GH는 광명7구역, 고양원당6·7구역, 광주역동구역, 광명하안구역에서 공공재개발사업을 추진하고 있다. 향후 GH의 공공방식이 확산될 경우, 해결이 난망한 경기도 여러 원도심 개발에 설루션이 될 전망이다.
/신지영기자 sjy@kyeongin.com