주택담보대출 규제 강화 정책 등으로 주택 투자에 유입되는 유동자금이 지속적으로 줄어들고 있다. 그러나 이와는 반대로 상가분양시장은 분양금의 최고 70%까지 대출이 가능한 곳이 생기는 등 적극적인 투자 유치가 이뤄지고 있다.
반짝 특수에 끝날지 아니면 하반기 상가시장에도 이러한 분위기가 이어질지 귀추가 주목된다. 특히 하반기 막대한 규모의 토지보상금이 풀리면 상가투자의 촉매제가 될 것으로 예상되는데 상가투자에 대한 관심이 그 어느때보다도 높은 상황이다. <편집자 주>
상가의 입지와 미래가치에만 신경을 쓰다보면 상대적으로 상가관리단 구성이나 상가번영회에 대해 소홀해질 수 있다. 이럴 경우 향후 임차시 상가관리단이나 번영회의 특성과 그 안에서 만들어지는 자체 규약 등의 효력 범위를 잘 몰라 본의아니게 피해를 보는 경우도 생긴다.
상가투자에 앞서 상가번영회와 상가관리단에 대한 이해가 필요한 부분이다.
# 대출금 믿고 투자했다간 낭패볼 수도
대부분 상가의 대출이 상가분양금의 30% 수준인 상황에서 최근 그 2배 이상 대출이 가능한 상가가 등장하고 있다.
이들 상가중에는 준공이 완료되면서 대출 가능폭이 커진 경우도 있지만 상가의 입지적 우수성이나 상권 독점성 등 투자가치를 인정받아 은행측에서 대출 가능 금액을 높게 책정한 곳도 많다.
상가뉴스레이다 정미현 선임연구원은 "초기 투자자금이 부족한 투자자라면 50%이상 분양대금 대출을 받아 자기자본을 줄이는 방법의 투자가 효과적"이라며 "이렇게 대출금액이 많아지게 되면 투자금액 대비 수익률이 높아지는 레버리지 효과를 볼 수 있다"고 주장했다.
'레버리지 효과'란 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대 삼아 자기자본대비 이익률을 높이는 것으로 '지렛대 효과'라고 표현하기도 한다.
예를들어 1억원으로 1천만원의 수익을 올린다면 자기자본 대비 수익률은 10%이지만, 자기자본 5천만원에 타인자본 5천만원을 유입시켜 1천만원의 수익을 올린다면 자기자본대비 수익률은 20%가 되는 셈이다.
하지만 주의할 점이 있다. 이런 레버리지 효과는 타인자본을 유입시키는데 발생하는 금리 등의 비용보다 수익률이 높아야 한다. 다시말해 원하는 수준으로 임대가 맞춰질수 있다는 확신이 있는 경우에만 투자를 해야 기대하는 효과를 볼 수 있다. 대출금리가 5%라면 기대수익률이 5%이상을 상회해야 많은 대출을 받아도 안정적인 투자가 가능하다.
정 연구원은 "레버리지효과를 기대하고 투자하는 경우라면 기대수익률이 차입자금의 이자보다 높을 때 사용하는 것이 바람직하다"며 "기대수익률의 실현가능성 여부를 체크하지 않고 초기자금이 적게 든다는 장점만 믿고 투자했다가 임대가 맞춰지지 않으면 레버리지 효과를 통한 수익극대화는 커녕 대출금이자 갚는 것도 힘들어질 수 있다"고 조언했다.
# 하반기 유망한 상가는
상가시장에서 꾸준히 인기를 끌고 있는 것은 역시 대규모 배후세대를 끼고 있는 '단지내 상가'다. 올 1~5월 주택공사가 분양한 상가는 총 155개였는데 이들의 예정가 대비 낙찰가율은 131%에 달했다. 하지만 일부 지역에선 미분양 물량도 나오기도 했다.
상가연구소 박대원 연구원은 "모든 투자에는 입지 분석이 따라야 한다"며 "단지내 상가라고 무턱대고 투자하기 보단 입지를 살펴보고 수익률을 분석한후 투자해야 할 것"이라고 말했다.
근린상가는 지역별로 선호도가 나뉠 전망이다. 택지지구내 근린상가의 경우 대부분 배후단지의 고객을 안정적으로 확보할 수 있다는 장점이 있는데 화성 동탄, 용인 동백 등 수도권 택지지구와 지하철 9호선 인근이 유망지역으로 거론되고 있다.
공급과잉 상태를 빚고 있는 테마상가는 충분한 상권 분석이 요구된다. 분양이 완료된 쇼핑몰이라 해도 임차인을 맞추기 힘들어 공실이 늘어나는 추세기 때문에 주의가 필요하다. 점포가 차별화 된 곳이나 다양한 콘셉트를 지닌 복합상가에 관심을 가져볼 만하다.
# 상가번영회와 관리단은 어떻게 다른가
상가 관리단은 어떤 조직행위를 거쳐 성립되는 단체가 아니라, 상가건물 개별 소유주 전원을 구성원으로 해 성립되는 단체다. 반면 상가번영회는 주로 입점한 상인들로 구성되는 상가 자의단체라고 할 수 있다.
상가관리단과 상가번영회의 규약중 가장 큰 차이점은 관리단 구성의 회원은 의무가입인 반면, 상가번영회는 임의가입이다. 이 때문에 관리단의 규약은 회원가입여부에 관계없이 집합건물법에 따라 수분양자 뿐만 아니라 임차인에게도 효력이 미치지만 상가번영회는 임의가입하게 됨으로써 가입회원에게만 그 효력범위가 미칠 수 있다.
# 업종제한 규제는 왜 생기나
상인들에게 상가는 전쟁터와 같다. 이런 전쟁터에서 주변에 상호 시너지 효과를 얻을 수 있는 업종이 유치되지 않고, 업종변경이나 신규출점 등으로 상호경쟁 구도가 조성되면 서로 피해를 볼 수밖에 없다.
이런 과도한 경쟁구도를 막고자 상가내에서는 경쟁업종을 하지 않기로 약속하는데, 이를 두고 '상가내 업종제한'이라고 한다. 이같은 업종제한은 분양과정에서 분양계약서에 삽입되기도 하고, 상가 관리단이 제정한 규약에 의하기도 한다.
이에대해 "분양계약 또는 수분양자들 상호간의 약정에 의한 업종제한은 계약자유의 원칙에 따른 것으로서 영업활동을 본질적으로 제한하는 것은 아니며, 입주상인들의 영업상 이익을 존중하고 상호간의 이해를 조장하는 측면에서 현실적 필요성도 있으므로, 당해 업종제한이 헌법상 직업선택의 자유를 제한하는 것이거나 불공정거래행위로서 무효라고 볼 수 없다"고 판시한 판례도 있다.
이는 업종제한이 헌법상의 직업선택자유를 침해한 것으로 볼 수 없다는 것이며 상가공급초기단계의 업종제한은 합법적인 내용이라는 뜻이다.
# 업종제한 효력은
'집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'에 따르면, 상가내 점포를 소유한 구분소유자는 업종제한에 관한 사항을 규약으로 정할 수 있다. 이 경우 규약을 만드는데 참여한 점포소유자는 물론 참여하지 않는 구분소유자와 그들로부터 점포를 매수한 매수인, 낙찰자, 임차인도 그 규약을 따라야 한다. 이같은 업종제한은 전체 관리단의 규약이 아닌 각 층별 회칙으로도 가능하다.
즉 수분양자로부터 지위를 양수한 자도 묵시적으로 분양계약상의 업종제한 의무를 수인했다고 보아 업종제한의 효력이 미친다는 것이 현재까지 판례를 통한 법원의 입장이다.
판례에는 "집합건물법상의 관리단이 정한 규약의 위임규정에 근거해 작성된 층별 회칙의 업종제한규정이 '규약'으로서 해당 층의 구분소유자의 특별승계인 및 임차인 등에 대해 효력을 미친다"고 돼 있다. 만약 업종제한에 관한 규약을 설정하거나 바꿀 경우에는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상의 찬성을 받아내야 한다.
# 관리단 동의없는 번영회 업종제한 변경은 무효
이처럼 영업에 중대한 영향을 주는 업종제한은 상인들 뿐 아니라 상가소유주에게도 민감하고 중요한 문제가 아닐 수 없다. 하지만 종종 상가번영회와 상가관리단의 규약이 달라 문제가 생기기도 한다.
상가번영회가 관리단의 역할을 하는 경우가 바로 그때다. 임차인과 소유권자가 다름에도 불구하고, 소유자에 의한 결의나 소유자에 대한 통보없이 입점자들이 모여서 규약을 만드는 경우가 있기 때문이다. 이런 과정을 걸친 업종제한 변경은 원칙적으로 무효라는 것을 투자자들은 꼭 알아둬야 한다.
또 관리단의 규약은 회원가입여부에 관계없이 집합건물법에 따라 수분양자 뿐만 아니라 임차인에게도 효력이 미치지만 상가번영회는 가입회원에게만 그 효력범위가 미칠 수 있어 효력의 범위에도 차이가 크다.
■ 지하철 역세권 상가
유동인구가 많은 지역에 입지한 상가가 고객이 유입되기 쉽고 그만큼 매출도 높아지기 때문이다. 또 유동인구가 많은 지역은 교통편이 편리하다는 부수적인 조건도 자연스럽게 따라 올 수 있다.
'지하철 역세권 상가'는 편리한 교통과 많은 유동인구로 인해 투자의 매력이 높은 입지를 갖췄다고 볼 수 있다. 하지만 지하철 역세권 상가라고 해서 다 같이 투자성이 높은 것은 아니다. 수도권 지하철 역세권 하루 평균 승하차 인원이 많은 곳은 20만명에 이르지만 적은 곳은 1천명이 채 안되는 등 지하철 역세권 유동인구도 차이가 크다.
2일 상가뉴스레이다가 수도권 지하철 360개역의 하루 평균 승하차인원을 조사한 결과, 승하차인원이 가장 많은 10개역은 ▲강남역 20만1천63명 ▲서울역 17만411명 ▲고속터미널역 15만7천668명 ▲삼성역 15만2천108명 ▲잠실역 15만67명 ▲신림역 14만1천131명 ▲선릉역 13만7천613명 ▲종로3가역 13만5천722명 ▲사당역 13만4천877명 ▲신촌역 11만6천895명 순으로 나타났다.
반면 하루평균 승하차인원이 가장 적은 10개역은 ▲세마역 639명 ▲양정역 1천146명 ▲광명역 1천322명 ▲지제역 1천402명 ▲대곡역 1천419명 ▲도림천역 1천431명 ▲진위역 1천642명 ▲직산역 1천709명 ▲남태령역 2천90명 ▲장암역 2천127명 순으로 조사됐다.
강남역이 세마역에 비해 314배 많은 승하차 인원이 이동하고 있는 것이다. 물론 지하철을 이용하는 승객들이 모두 점포의 고객으로 유입되는 것은 아니다. 하지만 지하철 승하차 인원이 많다는 것은 그만큼 유동인구가 많은 지역이라는 것을 방증하는 것이기 때문에 의미가 있다.
특징적인 것은 일평균 승하차인원이 많은 강남역, 서울역, 고속터미널역, 삼성역, 잠실역 일대는 대부분이 역과 인접한 곳에 다양한 업무시설이 있었으며, 조금 거리를 둔 곳에는 주거시설이 밀집해 있었다. 반면 승하차인원이 적은 지역은 역 근처의 업무시설을 찾아보기 힘들고 주거시설까지의 거리가 상당한 곳이 많았다.