꽉묶인 토지거래… 개발계획 올스톱

[경인일보=이성철·임승재기자]경기도를 비롯, 수도권 부동산 시장의 '겨울의 끝'이 보이지 않고 있다. 미분양아파트 대란을 목도한 수도권 전역에서 토지거래까지 얼어붙고 있기 때문이다. 정부가 부동산 투기, 개발잠재력이 높은 곳을 토지거래계약허가구역으로 지정, 실질적인 부동산 거래를 묶어놓음에 따라 각종 개발계획 자체가 '올스톱'돼 지역경제 침체 위기를 초래하고 있다. 특히 정부는 부동산 투기를 잡겠다며 법적 가능한 모든 수단을 동원, 토지의 자유로운 거래를 각종 규제의 덫으로 옭아매고 있어 사유재산권 행사 등에 큰 걸림돌로 작용, 주민들의 불만이 점점 커지고 있다.

■ '토지거래 제한…힘 빠진 부동산 경기'=최근 수도권내 부동산 경기는 그야말로 '병든 닭' 신세였다. 늘어나는 미분양 아파트와 텅빈 상가, 맥 빠진 토지거래로 지역 경제의 위축이 고착화되고 있다.

국토해양부와 경기도, 인천시 등에 따르면 지난 2008년 12월 기준으로 경기지역 아파트 거래량은 전년도 같은 기간에 비해 44% 감소하는 등 심각한 부동산 경기 침체를 보여줬다. ┃그래프 참조

한 달 동안 거래된 아파트는 2만817가구로 지난해 같은 달 3만7천644건에 비해 무려 44.7% 감소했고, 같은 기간 토지 거래량도 3만5천548필지로 전년 동기 5만4천83필지에 비해 24.2% 줄었다. 전년 동기 0.36%였던 땅값 상승률 역시 0.15%를 기록, 0.21%포인트 크게 낮아졌다.

2009년 상반기에 아파트 거래와 토지거래는 다소 살아나는 분위기였다.

토지거래 허가구역의 일부 해제가 발표된 지난해 1월 이후 도내 아파트 거래량은 2월 1만82가구, 3월 1만4천676가구, 4월 1만5천512가구 등으로 점차 늘어났다. 토지 거래량은 지난해 1월 1천799만3천㎡에서 2월 2천50만7천㎡, 4월 2천904만8천㎡로 증가했다. 하지만 2008년 아파트와 토지 거래량을 비교해 보면 감소세는 여전, 부동산 시장이 회복될 기미를 보이지 않고 있다.

인천시 토지 거래량도 2008년 1월 1만1천371필지에 달했지만 2009년 같은 기간엔 1만401필지로 970필지가 줄었고, 올 1월 7천452필지로 3천919필지나 감소하는 등 해마다 감소세를 보이고 있다.

부동산 관계자는 "글로벌 금융위기 한파속에서 대내·외적 투자심리가 크게 위축된 데다 한 번 지정되면 최대 5년 동안 거래가 묶이는 토지거래허가제로 사실상 부동산 시장의 거래 의지마저 꺾었다고밖에 볼 수 없다"고 지적했다.


■ '실효성 의문시되는 토지거래허가제'=정부는 신도시 및 뉴타운 등 각종 대단위 개발지 또는 후보지 주변의 부동산 투기를 막기 위해 법적으로 가능한 모든 조치를 취하고 있다.

하지만 정부가 투기차단을 위해 내놓은 핵심 토지거래 규제책인 '토지거래허가구역'에 대한 실효성 논란은 끊이지 않고 있다.

무엇보다 정부는 개발제한구역 및 녹지지역을 풀어 보금자리주택 건설 등 대단위 개발행위를 추진, 막대한 개발이익을 시혜적으로 나눠주거나 취하는 반면, 서민들의 자유로운 부동산 거래는 사실상 중단시키고 있다. 따라서 정부의 서울·경기 연담화 부작용을 막고 있던 그린벨트를 풀어 보금자리를 분양하는 등 부동산 투기를 부채질하면서 민간시장의 부동산 거래를 억제하는 이중적 태도에 대해 비난이 일고 있다. 게다가 투기 우려 지역에 대한 토지거래허가 구역 지정 후 최대 5년 후 해제 또는 재지정하면서 해당 지자체의 실정은 외면, 계속 존치시키고 있어 불만을 사고 있다.

특히 토지거래 시장을 되살리기 위해 토지거래허가구역과 함께 부재지주 양도소득세 중과제도를 함께 완화해야 한다는 주장도 제기되고 있지만 규제에만 급급, 탁상행정으로 오히려 부동산 시장 침체를 심화시키고 있다.

부동산컨설팅 관계자는 "지금의 상황에서는 토지거래 허가구역으로 묶인 곳에서는 이미 투자 분위기마저 가라앉았고 주거·상업용 토지물건에 대한 거래도 크게 줄어든 상태"라며 "투기가 가라앉은 만큼 원활한 재산권 행사와 지역 경제를 고려해 토지거래 규제를 풀어주는 게 맞다"고 강조했다.