경기주택공사 '보편적 주거서비스' 정책 제시
3기 신도시 역세권등 30년 이상 장기거주 가능
임대지원 혜택받는 무주택가구 8%→36% 목표
장기간 걸쳐 주택 취득하는 서울시 '지분적립형'
비율 늘어나면 임대료↓ 초기 보증금도 돌려받아
경기도민도 가능… 2028년까지 1만7천가구 공급
청약 가점에서 밀려 분양시장에서 소외됐던 '흙수저' 3040세대들이 '주거 사다리'로 애용했던 갭투자 방식의 아파트 마련도 정부의 대출 강화로 사실상 막힌 상태다.
정부가 투기성 주택 매입을 막기 위해 각종의 규제를 꺼내 들었음에도 오히려 무주택자들은 정부가 평생 남의 집을 전전하며 주거 불안 속에서 살게끔 만든다고 아우성치고 있다.
정부의 다소 무능력한 부동산 대책에 지역 주민들의 불만이 거세지자 결국 경기도와 서울시는 자체적으로 주거안정 계획을 세웠다. 경기도는 무주택자들이 30년 넘게 안정적으로 살 수 있는 장기 임대주택인 기본주택을, 서울시는 입주자의 초기 분양가를 낮추고 입주 후 20~30년에 걸쳐 나머지를 분할해 내는 지분형 주택을 제시했다.
주거안정이라는 목표는 같지만 경기도는 장기 임대주택이고 서울시는 낮은 초기 입주금으로 결을 달리한다. 아직 두 광역단체가 제시한 주거안정 대책은 계획에 머물고 있음에도 현재의 평가는 그동안 정부가 내놓은 부동산 대책보다는 낫다. 정확한 평가는 시행돼야 나오겠지만 기대감은 크다.
# 무주택자 누구나 역세권 등 핵심요지에서 30년 이상 거주 가능한 경기도형 기본주택
"3기 신도시 역세권 등 핵심요지에 무주택자 누구나 30년 이상 장기거주가 가능한 경기도형 기본주택을 제안합니다." 경기주택도시공사(GH)는 지난달 21일 보편적 주거서비스를 위한 경기도 기본주택 정책을 제시했다.
기존 분양주택 확대만으로는 근본적 주거안정 해결에 한계가 있고 소득·자산·나이 등 입주자격 제한으로 인해 무주택자가 주거안정의 사각지대에 놓여 있다는 이유에서다. 정부의 부동산 대책을 비판하지 않았지만 지자체가 스스로 주거안정안을 제시한 점에서 정부의 대책에 대한 불만족을 짐작할 수 있다.
경기도형 기본주택의 가장 큰 틀은 경기도에 현재 거주하는 475만가구 중 44%에 달하는 209만가구가 무주택가구인데 이중 8%만이 정부 지원의 임대주택 혜택을 받고 있어 이를 나머지 36%까지 늘리겠다는 것이다.
안정적인 주거서비스가 마련되면 고공행진하는 아파트 등의 주택 가격 안정화에도 기여할 것으로 봤다. 또 무주택자들의 주거 불안도 장기 거주로 해소할 수 있다.
다만 기본주택을 성공적으로 이끌기 위해서는 대량공급이 선행돼야 한다.
이를 위해 GH는 ▲공공주택특별법 시행령을 개정해 무주택자 대상 장기임대주택 유형을 신설 ▲핵심지역 역세권 용적률을 500%로 상향 ▲주택도시기금 융자 이율을 1%로 인하하는 등 자금조달 방법을 개선 ▲중앙 및 지방정부, HUG 등이 출자하는 장기임대 비축리츠 신설을 제안·건의할 예정이다.
임대료는 공공사업자가 경제적 지속가능성을 얻을 수준으로만 책정해 부담을 낮춘다는 방침이다. 기존에 발표된 RIR(소득 대비 임대료 비중) 20%는 기준이 아닌 상한선으로, 실제 임대료는 임대주택의 관리운영비를 충당하는 더 낮은 수준으로 결정하고자 한다.
임대보증금의 경우 1~2인 가구는 월세의 50배, 3~5인 가구는 월세의 100배로 산정했다. 임대주택용지 조성원가를 3.3㎡당 2천만원으로 가정하고 동일 평형 1천가구 단지를 기준으로 할 때 임대료는 1인 가구 28만원, 4인 가구 57만원, 5인 가구 63만원으로 예상된다. 또 상한선을 둬 임대료 부담을 최소화한다. → 표1 참조
GH의 행보는 머릿속에만 머물고 있지 않다. 기본주택의 성공과 장기화를 위해 주택 수명을 100년 목표로 입주자의 필요에 따라 내부 구조를 쉽게 변경하도록 추진하고 있다. 기존의 벽식 구조를 기둥식 구조로 바꿔 평면 변경 및 배관·설비 교체가 용이하고 재건축 횟수를 줄인다는 방침이다.
이는 철거로 인한 건설폐기물 감소 등의 환경오염도 방지할 수 있다. 시범사업으로 남양주 다산 지금지구(A3블록)를 검토 중이다.
아울러 기본주택에 식사, 청소, 돌봄 등 호텔식 주거서비스를 도입해 공공임대주택의 부정적 이미지 개선도 추진한다.
기본주택에 도입할 주거서비스의 실증을 위해 광교신도시에 추진 중인 중산층 임대주택과 동탄A105블록 행복주택에 시범으로 선보일 예정이다. 또 2021년 상반기 착공을 목표로 추진 중인 동탄2 A94블록(공정률 100% 후분양 예정) 1개동 최상층에 스카이라운지, 게스트하우스 등을 계획하고 있다.
분양시장 소외자 애용 '갭투자' 대출규제로 막혀
목표 같지만 결 다른 광역단체의 '두가지 대안'
대량공급등 과제 있지만 정부안보다 기대감
타 기초단체도 맞춤 '무주택 지원책' 나올 수도
# 목돈 들이지 않고 내집부터 마련하는 서울의 지분형 주택
서울시가 제안한 무주택자들의 내집 마련 방안은 '지분적립형 분양주택(지분형 주택)'이다.
골자는 입주자가 초기에 분양가의 20~40%만 내고 입주한 후20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 분할 취득하는 방식이다. 초기 부담금이 적어 3040세대도 주택을 매입할 수 있다는 게 강점이다.
지분율만큼 서울주택도시공사(SH공사)에 매달 임대료를 내야 한다는 점에서 임대주택의 성격을 띠지만 전체 지분을 취득하고 나서는 매매를 할 수 있다는 점이 다르다.
수분양자가 취득하지 못한 지분에 대해 행복주택 수준의 임대료를 내고 지분이 점차 증가하면 임대료는 점점 낮아지고 초기 납입 보증금도 돌려받을 수 있다.
분양가가 5억원일 경우 25%인 1억2천500만원 내고 나머지 75%인 3억7천500만원은 4년마다 15%(약 7천500만원)씩 추가로 납입하면 된다. → 표2 참조
종류는 공공분양과 임대 후 분양으로 나뉘는데 공공분양은 지분일부 분양 후 20~30년간 분할 취득하고 임대 후 분양은 8년 임대 후 12~22년간 지분을 분할 취득하는 구조다.
지분형 주택을 공급하기 위한 서울시의 발걸음도 빠르다. 또 정부도 지분형 주택에 대해 긍정적인 의견을 낸 만큼 경기도의 주거안정 대책보다 빠르게 전개되고 있다.
서울시와 SH공사는 2028년까지 1만7천가구를 지분형 주택으로 공급한다는 계획을 지난 11일 발표했다.
또 정부가 과천청사 부지에 새로 공급하는 4천가구 중 절반 이상을 청년·신혼부부에 장기임대주택 형태로 공급하고 나머지 공간은 분양물량으로 설정하되 지분형 분양 방식을 활용하기로 하면서 경기도민들도 지분형 주택을 살 수 있을 것으로 전망된다.
부동산 업계 관계자는 "정부의 부동산 대책이 약발이 먹히지 않자 광역단체 중 가장 큰 경기도와 서울시가 자신만의 주거 안정 대책을 내놓았다"며 "이들 정책이 자리를 잡으면 나머지 도와 광역시 등 광역단체들도 지역 성격에 맞는 주거안정안을 제안할 수 있다"고 말했다.
/황준성기자 yayajoon@kyeongin.com, 일러스트/박성현기자 pssh0911@kyeongin.com/아이클릭아트