[경인 WIDE] 노후화 1기 신도시의 대안 vs 주민 분쟁 등 많은 변수

공동주택 리모델링 엇갈린 전망

준공 30년에 접어든 1기 신도시의 공동주택들이 재건축·재개발의 대안으로 주거환경 개선을 위해 '리모델링'에 나서고 있다. 성남시 분당구 구미동 무지개마을주공4단지 아파트에 리모델링 사업계획 승인을 알리는 현수막이 걸려있다. 2021.7.6 /김금보기자 [e-mail]

인구 줄어들고 고령화 급속도 진행
기존 가구 확대 인구유입·분양 수익

1기 30만호 재건축 땐 '시장 충격'
전문가 "적절한 인센티브 제공해야"

공동주택 리모델링이 노후화된 1기 신도시의 대안으로 완전히 자리 잡을 것인가에 관심이 집중된다. 리모델링이 단순히 부동산의 가치를 높이는 것뿐 아니라 고령화되는 신도시에 활기를 불어넣을 것이라는 기대가 있지만, '동전의 양면'과 같이 사업에 변수가 많다는 점에서 엇갈린 전망이 나온다.

1기 신도시 성남 분당 등 경기도 내 5개 신도시의 개발 당시 가구 수는 29만2천호, 계획 인구 수는 116만5천명이었다. 현재 경기도 인구(4월 말 기준 1천347만9천명)와 비교해도 전체 도민의 10분의1이 1기 신도시에 거주하는 셈이다.

하지만 이들 1기 신도시의 인구는 지속적으로 줄어들고 있다. 세대가 분화되고, 또 65세 이상 인구가 2005~2018년 사이에만 30~60%가량 증가했다는 연구결과에서 볼 수 있듯이 고령화가 급속도로 진행되고 있다.

그럼에도 계획 당시 4인 가족 중심의 중대형 평형이 그대로 남아있어 실거주자들은 필요 이상의 넓은 주택을 소유하고 있는 반면, 도심에는 새로운 주택을 지을 곳이 없어 높은 주거비용을 감당하기 어려운 젊은 세대들은 도시 외곽으로 밀려나는 게 현실이다.

리모델링은 현행 주택법상 기존 가구의 15%까지 늘릴 수 있어 중대형 평수 주택을 나눠 새로 주택을 마련할 수 있어 인구유입이 가능하고 기존 소유주에게는 일반 분양에 따른 수익을 안겨줘 서로 윈-윈하는 구조가 된다는 설명이다.

하지만 리모델링 사업이 이제 막 걸음을 뗀 상황이고 사업 중에 변수도 많아 진행이 쉽지 않다. 실제 성남 분당 한솔마을 5단지가 경기도 1기 신도시 첫 사례로 많은 주목을 받고 있지만, 지난 2009년에 조합이 설립됐는데 사업계획승인까지 14년이 걸렸다는 점에서 사업을 낙관하기만은 어렵다.

1기 신도시는 모두 준공 15년이 지난 리모델링 대상이지만, 올해부터는 분당의 일부 아파트가 재건축사업 대상에 들어가기 때문에 셈법이 복잡해진다. 대안이 없을 때라면 모를까, 지금처럼 부동산이 호황일 때에는 신도시에 신축아파트가 들어선다면 큰 인기와 함께 높은 수익률을 안겨줄 것이 분명하기 때문이다.

주민 간 분쟁도 넘어야 할 산 중 하나다. 수익률은 주택 수가 늘어나는데 얼마나 기여했느냐에 따라 달라진다. 쉽게 말해 소형 면적이 분담금을 더 많이 내는 '역전현상'이 발생할 수 있다.

스프링클러 의무 설치 등 지난 30여년간 바뀐 법에 적용을 받아 리모델링 이후 구조가 기대에 못 미칠 가능성도 있다. 예를 들어 스프링클러 의무설치 규정 때문에 층고가 더 낮아질 경우 주민 만족도가 떨어질 수 있다.

이에 대해 한국리모델링협회 이동훈 정책법규위원장은 "신도시 공동주택이 하나둘 재건축 연한에 들어서고 있지만, 안전진단 결과에 따라 사업 진행 여부를 확인할 수 있다"며 "주민들 입장에서는 안전진단부터 재건축까지 들어가는 시간에 대한 기회비용을 살펴야 한다"고 설명했다.

또 "정부 역시 30만호에 달하는 1기 신도시 공동주택이 재건축에 들어갈 경우 시장에 주는 충격을 감안해 리모델링과 재건축 사이에 적절한 인센티브를 제공해야 할 것"이라고 덧붙였다.

/김성주기자 [e-mail]