[시그널: 속빈 전세들의 경고·(1)] 빅데이터로 살펴본 전세가율 위험지역
'무자본 갭투자'의 함정
자기 돈 없이 전세금 받은 날 매매대금
집값 오를 경우 자산증식… 반대땐 빚
부동산 하락기 의도와 무관 '시한폭탄'
신·구도심, 모두 위험지역
전세가율 100% 이상, 부천 3160건 최다
전체의 20% 육박… 보증금 사고 잦아
1천건 이상 화성·수원·고양·안산·하남
대부분 신도시 인접했거나 서울 생활권
동탄·광교 등 최근 개발된 곳에 '쏠림'
입지 좋은 구도심 빌라·다세대도 취약
"전세 수요 많아… 신혼·초년생 위험"
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경인일보 특별취재팀이 주목한 첫번째 '시그널'은 무자본 갭투자로 양산된 역전세(매매가보다 전세가가 높은) 상태의 깡통주택 분포 현황이다. 기초가 된 자료는 지난 2021~2022년 경기도 내 모든 전세계약(공공기관 신고 거래에 한함) 14만480건의 '전세가율'이다.
이 시그널을 활용하려면 관련 용어들의 뜻과 당시 부동산 시장의 배경 등을 먼저 이해해야 한다. 이번 특별취재팀이 왜 이 같은 목적와 접근 방향을 잡았는지, 그 결과와 시사점은 무엇인지 살펴본다.
'시한폭탄' 역전세 깡통주택… 전세가율은 알고 있다
자기 돈 한 푼 들이지 않고 주택을 매매하는 방법이 있다. 전세가가 하늘을 찔러 매매가를 넘어버리는 경우다. 빚을 져서라도 일단 집을 사들이면, 곧바로 전세를 내놓아 빚보다 더 큰 규모의 현금을 수중에 넣는다. 매매와 전세 계약을 같은 날에 진행하면, 임차인에게 받은 전세가율 100% 또는 그 이상의 보증금으로 곧바로 매매 대금을 치를 수 있어 은행 대출도 필요없다.이렇게 확보한 보증금을 다른 사업의 초기자금으로 활용하거나, 매매시세가 올랐을 경우엔 주택을 되팔아 차액만큼 막대한 이득을 볼 수 있다. 그 자금으로 또 다른 주택을 잇따라 사들여 임대사업 규모를 키우는 것도 가능하다.
이 모든 행위를 가능하게 해주는 건 '무자본 갭투자'다. 전세가와 매매가의 차이(갭)가 없는 점을 노려 자기자본 없이 빚으로 투자한다는 뜻이다. 또 이렇게 자기 돈 없이 빚으로만 사들인 건물들을 '깡통주택'이라고 부른다.
무자본으로 집을 산 임대인이 소유자로서 이름만 올려놓을 뿐 실질적으로 자신이 소유하는 가치는 없는 것이나 다름없어, 마치 '빈 깡통' 같다는 의미다. 통상적으로 매매가 대비 전세가 비중이 100%가 아닌 80%만 넘기더라도 깡통주택으로 분류되기도 한다.
문제는 바늘 구멍만한 확률에 따라 잘 풀릴 경우 '재산 증식의 신화'가 되지만, 빚(초기대출)으로 빚(전세보증금)을 쌓아 올린터라 모래성처럼 한 순간에 무너질 위험성이 훨씬 크다는 점이다. 특히 고공 행진하던 집값이 폭락하면 돌이킬 수 없는 상황에 맞닥뜨린다.
애초부터 자기자본 없이 빚으로 건물을 굴려왔기 때문에, 매매가가 낮아질 경우 당초 계약 당시 높게 받았던 전세보증금을 돌려줄 능력이 없어지는 것이다. 집값 하락세가 본격화한 지난해와 올해에 걸쳐 "보증금을 못 받았다"거나 전세사기를 주장하는 사례가 속출하는 배경이다.
즉 집주인이 건물을 사들일 당시 건물을 담보로 얼마나 빚을 졌는지 확인하면 보증금 미반환 피해의 우려가 상대적으로 높은 건물을 구분할 수 있다. 이 지표가 되는 기본 정보가 전세가율이다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 나타낸다. 특정 건물에서 임대차계약이 이뤄졌을 때 전세가율 100% 이상, 즉 전세가가 매매가를 뛰어넘은 '역전세' 계약이 이뤄진 경우는 자기 돈 하나 없이 건물을 사들였을 가능성이 존재한다는 뜻이 된다.
이에 전세가가 치솟던 2021~2022년간 경기도 내에서 이뤄져 공공기관에 신고된 모든 전세계약의 전세가율을 분석한 뒤 이를 31개 기초 지자체별로 정리했다.
하나의 전세계약을 두고는 '계약 당시 매매시세'와 '현재 기준 매매시세' 등으로 두 가지 전세가율이 도출 가능한데, 이번 특별취재에서는 두 시점 모두에서 역전세 상태를 유지하는 건물들을 추렸다. 순수한 투자였는지, 사기를 친 건지 등의 의도를 떠나 계약 시점과 현재 모두 빚으로만 가득해 한 번도 속이 채워진 적 없는 '시한폭탄' 전세방들이다.
부천, 화성, 수원… 신도시·구도심 곳곳 '지뢰밭'
특별취재팀이 (주)빅밸류의 용역을 통해 얻은 데이터를 분석한 결과, 경기도에서 이뤄져 공공기관에 신고된 14만480건의 전세계약 가운데, 각 계약체결(2021~2022년) 시기 그리고 현재(올해 8월) 등 두 시점 모두 100%를 넘긴 깡통주택이 1만6천550건에 달했다.이를 31개 시군별로 분석해 보니 부천시가 3천160건(19%)으로 압도적 1위였다. 또 화성시가 1천946건(11.7%), 수원시 1천709건(10.3%), 고양시 1천528건(9.2%)으로 상위권에 올랐다. 그 뒤를 이은 안산시(1천460건·8.8%)와 하남시(1천376건·8.3%)가 1천건 이상이었고, 용인시(873건·5.3%), 광주시(701건·4.2%), 성남시(515건·3.1%)도 500건 이상의 높은 수치를 나타냈다. 이외 파주시, 안양시, 김포시, 남양주시, 평택시, 의정부시, 시흥시, 이천시, 광명시, 오산시 등은 100~499건이었으며 이외 12개 시군은 100건 미만이었다.
눈여겨 볼 점은 시군 지자체별로 극심하게 나타나는 편차다. 인구가 밀집했거나 증가세가 두드러지고, 뛰어난 교통 인프라와 서울 접근성까지 갖추는 등 전세 수요가 높은 도심 생활권에 역전세 깡통주택이 집중됐다는 것이다.
실제 상위 4개 지자체의 건수들을 더한 값이 전체 31개 시군 건수의 50.4%(8천343건)로 절반을 넘겼다. 1천건을 넘긴 6개 지자체 값을 합산한 수치도 67.5%(1만1천179건)에 달했다. 상위 10개 지자체로 넓혀 보면 대부분 신도시가 위치한 지자체이거나 서울시 인접 생활권으로서 인구 유입이 큰 곳들이었다.
이러한 특징은 법정동 단위로 지표를 들여다보면 더욱 두드러진다. 상위 4개 지자체의 법정동별 깡통주택 전세계약 건수를 보면, 모두 신도시 생활권이 포함된 법정동(부천시 중동·화성시 능동·수원시 이의동·고양시 백석동)에서 계약 건수가 가장 많았던 것으로 드러났다.
특히 상대적으로 최근에야 개발된 화성(동탄)과 수원(광교)은 관내에서도 격차가 컸다. 화성은 동탄지구에 위치한 능동(768건)과 반송동(507건)을 합한 값이 전체 40개 법정동(1천946건)의 65.5%나 됐고, 수원은 광교지구에 속한 이의동(644건)이 전체 56개 법정동 합산값(1천709건)의 37.6%를 차지했다.
한편 2위인 화성보다도 1천건이나 더 많은 것으로 나타나 역전세 계약이 가장 많았던 부천은 실제 대규모 전세 사기가 발생했던 서울 강서구, 인천 미추홀구 등과 함께 전세보증금 미반환 사고가 잦았던 지역이다.
부천을 포함한 해당 지역들은 주로 역세권 등 좋은 입지로 전세 수요가 일정한 구도심에서 노후 빌라와 연립·다세대 주택들이 다수 위치한 탓에 갭투자에 특히 취약하다는 공통점이 있다. 화성 병점동(280건)이나 수원 인계동(272건)·권선동(165건) 등에서 건수가 적지 않았던 것도 같은 맥락으로 풀이된다.
이에 김진유 경기대 도시교통학과 교수는 "전세가율이 100%를 넘는 거래는 통상 비합리적이고 위험한 거래로 여겨지지만, 매매시장이 얼어붙고 전세 수요만 많은 상황 등에서는 선택의 여지 없이 거래를 하는 경우도 있다"면서도 "특히 청년이나 신혼부부 등 사회초년생들이 직장 등을 고려해 접근성이 괜찮으면서 저가에 형성된 비아파트 주택들을 찾게 되고, 이런 주택이 몰린 곳이 전세가율이 높아 피해 위험이 큰 지역으로 분류되는 것도 사실"이라고 했다.
특별취재팀/김준석·김산·한규준·김지원기자
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['빅밸류 협업' 2년간 실거래 정보 14만여건 분석]
경인일보의 이번 '시그널(Signal) : 속빈 전세들의 경고' 기획보도에 활용된 전세가율 및 다주택자 정보(지도 콘텐츠 포함)는 (주)빅밸류의 용역을 통해 도출된 자료를 바탕으로 했다. 전세가율은 해당 임대차 계약 당시와 현재(2023년 8월) 등 두 시점을 각각 기준으로 한 매매가(빅밸류 산출 시세)를 분모로 계산했으며, 이중 90% 이상 및 100% 이상의 전세가율을 나타내는 실거래 정보들을 토대로 비교·분석 및 취재한 자료를 보도에 활용했다.
빅밸류는 정부가 공개하는 등기부, 건축물, 토지, 지적도, 수치지도 등 수많은 행정·지리 정보를 수집해 공간 AI(인공지능) 기술로 분석·가공하는 공간데이터 전문기업이다.
주택 등의 담보가치 산정 시 매매거래 정보가 부족한 50세대 미만 아파트, 연립·다세대주택, 오피스텔 등의 인공지능 시세를 은행에 제공할 수 있도록 지난 2019년 금융위원회의 혁신금융서비스 지정을 받았다. 지난해부터는 은행업감독업무시행세칙 개정을 통한 법률을 근거로 인공지능 시세를 제공하고 있다.
