[경인 WIDE] 사고위험 내력벽 철거, 낮은 재건축 사업성… 계륵된 리모델링 추진 아파트

고용적률 아파트 경우 실익 안 커

절차 다시 밟고 주민 동의 거쳐야
정부, 가구수 40% 확대 방안 검토

경기도내 일부 리모델링 조합에서 재건축 선회 여부를 두고 잡음이 일고 있는 가운데 27일 수원시 한 아파트 단지에 리모델링 추진을 반대하는 현수막이 걸려 있다. 2024.10.27 /임열수기자 [e-mail]

경기도내 리모델링 단지 곳곳에서 재건축 전환을 놓고 파열음을 내고 있는 가운데 현 정부가 재건축·재개발을 통해 주택공급을 확대하겠다는 기조인 만큼 가구 수 확장에 제한이 뒤따르는 리모델링 활성화는 쉽지 않을 것이란 게 전문가들의 공통된 의견이다.

한국부동산경영학회장을 맡고 있는 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 "용적률 인센티브가 제공되는 1기 신도시 특별법 등으로 '우리 아파트 단지도 용적률 상향이 가능하지 않을까?'란 기대들을 가지고 있다. 규제가 많은 리모델링의 인기가 하락할 수밖에 없는 구조"라고 말했다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 "리모델링은 재건축과 달리 기존 골조를 두고 정비사업을 진행하다 보니 제약이 있다. 사업성적인 측면에서도 재건축보다 나은 부분이 많지 않다"며 "제약이 (사업에) 속도를 내기에 제한적인 요소로 보인다"고 전했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "내력벽 철거 허용 여부가 리모델링의 해묵은 이슈다. 철거가 가능해야 설계변경이 용이해 다양한 평면이 나와서다. 하지만 내력벽을 수선하면 사고 발생으로 이어질 수 있다. 중대재해처벌법 등 이전보다 안전이 중시된 상황인 만큼 철거는 쉽지 않을 것"이라며 "다양한 리스크를 안고 있는 만큼 리모델링 적극 추진은 쉽지 않다. 이미 재건축으로 전환하는 단지가 늘어나고 있다"고 설명했다.

무턱대고 리모델링에서 재건축으로 전환하는 것도 수억에서 수십억원에 달하는 매몰비용부터 사업기간 연장 등으로 인한 사업성 하락 등 고민해야 할 문제가 만만치 않은 상황이다.

현재 아파트가 고(高)용적률인 경우, 재건축을 하더라도 실익이 크지 않을뿐더러 재건축을 추진하기 위해서는 리모델링조합을 해산하고 재건축 절차를 처음부터 다시 밟아야 되기 때문에 사업기간 연장으로 인한 사업성 악화도 우려된다. 특히, 재건축 추진을 놓고 주민들 간 대립이 장기화될 경우, 재건축으로 인한 기대수익이 더 떨어질 수밖에 없다.

이 때문에 정부도 리모델링으로 늘릴 수 있는 가구 수를 15%에서 공공임대주택, 기반시설, 기여금 등에 따라 최대 40%로 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "리모델링을 진행하던 곳은 재건축으로 선회하면 매몰비용이 어느 정도 발생하는지, 그리고 재건축으로 비용이 얼마나 발생하는지 등 다양한 결과를 도출하고 이에 대한 주민들의 합의가 이뤄져야 한다"고 말했다.

/윤혜경기자 [e-mail]