공영개발 포기… 이번엔 성공하나·(上)
22개 업체 사업참가 의향서 제출
코로나 여파·금융 PF 등 잡음에도
유찰 방지… 市, 참가자격 등 강화
“역세권·행정타운 인접 등 강점”
시흥시의 최대 프로젝트인 시흥시청역 환승센터 복합개발사업이 민간사업자의 사업 포기로 수년간 방치되다 최근 시가 재공모(민간개발)에 나섰다. 하지만 한치 앞을 내다보기 힘든 금융 PF(프로젝트파이낸싱) 상황에서 또다시 좌초 위기설에다 공영개발 대신 민간개발의 적합성 여부 논란이 끊이질 않고 있다. 이에 해당 사업의 현황과 향후 전망 등을 살펴본다. → 편집자주
경강선(판교~여주역)과 이어지는 월곶~판교선, 서해선인 소사~원시선, 신안산선이 교차하는 트리플역세권인 ‘시흥시청역 랜드마크 조성사업’이 민간 공모사업으로 확정돼 지난 12일 22개 업체가 사업참가 의향서를 제출했다.(11월18일자 9면 보도)
올해 기준 종합시공능력(토목·건축) 평가순위 30위 이내 서희건설(18위)과 우미건설(27위), 에이치엘디앤아이한라(30위) 등 3개 업체가 접수했고 나머지 19개 업체는 자산운용 및 금용사와 개발시행사 등이다.
당초 이 부지는 시가 한국토지주택공사(LH)로부터 307억원에 매입한 장현택지지구내 일반상업지역 1만7천16㎡로 지하 2층, 지상 5층, 연면적 5만9천848㎡ 규모의 복합환승센터를 짓는 프로젝트다. 2018년 민간사업자인 (주)이레일이 사업시행자로 지정돼 2026년 준공 후 20년간 건물 임대 수익 등으로 투자비를 회수하는 BTO(수익형 민간투자사업) 방식의 개발이다.
그러나 이레일은 코로나19 여파 등으로 인한 건설투자 리스크로 지난해 7월 사업자 철회를 결정했다. 시는 사업 무산에 따른 장현지구 입주민들의 거센 반발로 수개월동안 개발방향에 대한 내부 논의를 거쳐 또다시 민간공모사업으로 확정했다. 이 과정서 시는 공영개발의 경우 시흥도시공사가 현물 출자를 통해 51%의 과반지분을 갖고 나머지 49%는 민간사업자 컨소시엄을 구성, 시의 부족한 재원을 충당하는 것으로 검토했다.
하지만 시는 2천억원의 지방채 발행에 대한 시의회 동의를 얻은데다 당장 1천억원 이상 추가 현물출자에 따른 공사채 발행 부담, 오는 2026년 지방채 상환시기 도래로 안정적 토지비 환수가 급하다며 다시 민간개발로 변경했다. 일정대로 진행되면 2026년 400억원의 1차 지방채 상환시기부터 토지비 환수가 가능해진다.
이에 시는 민간개발 공모의 유찰을 막기위해 주관사는 시공능력순위 30위권 이내 업체로 참가자격을 강화했다. 서희건설과 우미건설, 에이치앨디앤아이한라 등은 기준을 충족했고 나머지 업체들은 금융권과 개발시행사, 용역사들로 사실상 컨소시엄을 염두에 두고 신청한 것으로 파악됐다.
공모지침서를 보면 우선협상대상자 선정 평기기준의 핵심적 요소는 복합개발에 대한 공공성이 얼마나 반영됐는지와 시가 LH로부터 매입한 원가(307억원) 외에 얼마나 더 많은 토지가격을 써내느냐에 달려있다.
시 관계자는 “트리플역세권이란 강점과 시흥시청 등 행정타운과 인접한 지리적 여건 등의 토지이용계획에 따라 사업시행자에게는 고수익을 낼 수 있는 매력이 있다”며 “최소 1천500억원 이상 토지비 환수가 가능하지 않을까 생각한다”고 말했다.
시는 사업참가의향서 제출 업체에 대한 서면질의 접수를 지난 19~21일 받았고 오는 29일 질의에 대한 일괄답변 후 내년 2월3일 사업신청 서류를 접수받아 2월5일 우선협상대상자를 선정, 발표할 예정이다.
시흥/김성규기자 seongkyu@kyeongin.com