공모지침 속 불편한 진실, 향후 전망은·(下)
‘심의서 조건 변경땐 수용’ 소송·특혜 불씨
미확정 범위 민자사업에 맞추는셈
용적률 하향땐 ‘토지가 공방’ 가능성
市 “관련 내용 별도 사전자문 받아”
시흥시청 트리플역세권 랜드마크 조성 민간공모사업에 시공능력순위 30위권 이내 대형 건설사 3곳이 사업참가의향서를 제출해 우선협상자 대상자 선정을 위한 경쟁이 시작됐다.
시는 재정과 시공능력이 검증된 서희건설 등 대형건설사가 3곳이나 참여한 만큼 민간공모사업 성공의 신호탄이라 여길 수 있다고 자평하고 있다. 특히 민간건설 시장의 자금줄인 금융PF(프로젝트파이낸싱)시장이 완전 얼어붙은 상황에서 이번 공모사업에 22개 업체가 참여한 점을 고무적으로 여기고 있다.
하지만 아직까지는 사업참가의향서에 불과한 상태로, 내년 2월3일 사업신청서와 토지가격 입찰제안서가 접수되기까지는 시와 업체간 질의·응답 등을 거친 뒤 구체적인 사업성 확보와 적정 수익이 가능한지 판단할 것으로 보인다.
시는 이번 공모지침서에 색다른 제안을 제시했다. 대다수 공공기관은 특정개발사업에 대한 공모지침서 작성시 가장 기초적인 건폐율·용적률과 주거시설 허용범위 등을 알리고 공공기여 확보방안 등을 따져 평가심사위원회를 거쳐 업체를 선정한다.
하지만 이번 공모사업 내용에는 ‘기존에 수립된 지구단위계획을 참고하되 사업시행자는 사업계획을 자유롭게 제시할 수 있으며 시흥시는 선정된 사업계획 내용에 따라 지구단위계획 변경절차를 진행할 예정이다’라고 각주를 달아 강조해 눈길을 끌었다.
시는 ‘단 심의결과 등으로 인해 사업시행 조건이 변경될 경우 사업신청자는 변경조건을 수용하고 사업계획을 조정해야 한다’는 조건도 덧붙였다.
쉽게 풀이하면 시가 사업시행자에게 용적률 상향 및 주거비율 상향 등을 전제조건으로 제시한 것으로, 빈 도화지 위에 사업자의 의지대로 마음껏 그림을 그려보라는 취지다. 그러나 도시계획위·건축위 등의 심의에서 내용조건이 달라질 경우 사업시행자가 이를 받아들이라는 것이다.
부동산 개발업계와 공공기관에서는 이 문구를 둘러싸고 향후 특혜시비는 물론 우선협상대상자와 법적 공방이 불거질 소지가 크다고 우려하고 있다.
우선 확정되지 않은 지구단위계획 허용범위를 민간사업자 제안에 맞춰 시가 변경을 해주는 것 자체가 특혜시비에서 자유로울 수 없다는 게 업계의 정설이다.
또한 민간사업자가 적정이윤을 감안하고 토지가격을 제시하는데 향후 제반 심의에서 자신들이 낸 사업신청서상 용적률 등이 하향될 경우 이익이 줄어들 수밖에 없기 때문이다.
이로인해 사업시행자는 당초 제시한 토지가격 인하를 요구할 가능성이 커지면서 또다시 지루한 법적 분쟁으로 이어질 수 있다고 지적했다.
시는 토지매매대금 납부시기를 우선협상대상자 선정 이후 토지매매계약서 체결일로부터 2년 이내로 하고 매 6개월 단위로 균등 분할 납부조건으로 고시했다. 아울러 공모 평가에서는 1년 이내 완납 계획의 경우 평가점수 30점 만점을 부여하고 1년 6개월 이내 26점, 2년 이내 22점으로 차등적용했다. 지방채 발행 2천억원 중 1차 400억원 상환시기인 오는 2026년에 맞춘다는 계획이다.
시 관계자는 “지난번 역세권 개발사업이 좌절된 데는 지구단위계획변경 허가권자가 한국토지주택공사(LH)와 국토교통부였으나 내년 5월부터 시흥시장으로 입안권자가 변경돼 대규모 복합개발 제안을 받기로 한 것”이라며 “법적 분쟁과 특혜 시비에 대한 별도의 사전 자문도 받았다”고 밝혔다.
시흥/김성규기자 seongkyu@kyeongin.com