분담금 ‘조합원 설득’·이주대책까지… 해결 과제, 산넘어 산
추가 공공기여 등 공격적 제안에
개별 조합원들 자금 여력도 관건
전·월세 가격에 단기공급 대비도
재건축 선도지구 13개 구역 3만6천가구가 선정됨에 따라 1991년 최초 입주한 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축이 33년 만에 본격적으로 시작된다. 하지만 추가분담금부터 이주주택까지 해결해야 할 과제도 녹록지 않은 상황이다.
현재 재정비 기준 용적률(아파트 기준)은 ▲분당 326% ▲일산 300% ▲평촌 330% ▲산본 330% ▲중동 350%로, 단순히 재건축사업을 추진했을 경우, 사업성이 있는 것으로 평가되지만 선도지구를 신청하면서 추가 공공기여를 약속하고 이주대책에 쓰일 임대주택 비율을 최대한 높게 써내는 등 공격적인 제안을 함에 따라 ‘추가분담금 폭탄’이 나올 가능성도 배제하지 못하고 있다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “노후계획도시 재정비 규모가 상당한 만큼 정비사업이 순조롭게 진행되려면 조합원이 받아들일 수 있는 ‘분담금 책정’이 가장 중요하다”고 평가했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “1기 신도시 초기부터 입주하신 분들은 경제활동의 전성기가 지난 경우가 대부분이라 개별 조합원들의 자금 여력 즉, 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 정비사업 추진의 관건”이라고 분석했다.
정부가 내년부터 12조원 규모로 조성하는 미래도시펀드로는 민간투자를 유치해 2026년부터 재건축 초기 사업비를 지원할 계획이라고 밝힌 만큼 미래도시펀드 및 금융지원을 통해 성공 가능성을 높여야 한다는 다수 의견이지만 미래도시펀드도 조합원 입장에서 대출이기 때문에 만만치 않다는 반론도 나오고 있다.
정부의 ‘2027년 착공·2030년 입주’ 계획에 따라 선도지구를 추진할 경우, 2026년 말까지 3만6천여 가구의 이주주택이 필요하다. 부동산 시장이 단기간 선도지구 이주주택 수요를 감당하는 것은 사실상 불가능하다.
당초 국토부는 ‘이주단지’를 조성해 활용한 뒤 공공임대나 공공분양주택으로 돌릴 계획이었으나 지난 6월 이주단지 조성계획을 사실상 철회한 데 이어 최근엔 선도지구 이주를 위한 전용주택(이주주택)도 없다고 선을 그었다. 대신 임대주택 공급을 늘려 이주수요를 흡수하는 쪽으로 가닥을 잡았다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “3만6천가구의 이주시기가 2027년에 겹칠 가능성이 열려 있는 만큼 철저한 이주계획을 통한 전·월세 가격 불안에 대비해야 한다”며 “이른 시일 내 단기 공급이 가능한 비아파트 임대주택 공급이나 공가 활용 등 다양한 방안을 함께 고민할 필요가 있다”고 말했다.
한편, 정부는 이달 중으로 선도지구의 이주대책을 발표할 예정이다.
/이상훈·윤혜경기자 sh2018@kyeongin.com