경기도가 아파트 재건축과 관련, 일련의 행정처리 과정에서 '고밀도 개발 불가'를 표방하면서 재건축을 둘러싼 논란이 뜨겁다.

부동산으로는 유일하게 서민들의 재산증식(?) 수단인 재건축 규제를 강화하는 것은 무리가 있고 인근 지역과의 형평성문제도 있다는 조합측 주장과 주변환경과 조화되지 않는 또다른 고밀도 난개발을 방치할 수 없다는 행정기관의 방침이 팽팽히 맞서고 있다.

●재건축 규제와 파장

경기도 도시계획심의회는 지난달 의왕시 포일지구 재건축 용적률을 주민들의 요구인 300%보다 크게 낮아진 250%로 결정했다. 이어 과천시 주공 3단지 지구단위계획안은 지난달 30일까지의 시효기간내에 상정하지 못해 계획안 자체가 백지화됐다. 지방선거 등의 일정으로 시효만료일을 넘기게 됐다는 일각의 해명도 있지만 내부적으로는 과천 지구단위계획안의 용적률이 지나치게 높아 도시계획위원과 건축심의위원들간 이견이 컸기 때문으로 알려졌다. 결국 과밀개발을 억제하겠다는 도의 입장과 의지를 분명하게 밝힌 것으로 풀이되고 있다.

조합원들의 반발은 거세다. 아파트 사업계획 승인전 반드시 수립해야 하는 지구단위계획은 보통 관련 용역에만 1년여가 걸리고 각종 행정절차도 6개월 정도 걸려 다시 단위계획을 확정받기까지는 상당기간 건축제한이 불가피하기 때문이다. 과천시는 지구단위계획안을 그대로 재상정하겠다는 방침이지만 조합원들의 항의집회 등 거센 반발이 잇따를 것으로 예상되고 있다.

●흔들리는 재건축 시장

도의 '고밀도개발 불가' 방향으로 인해 향후 재건축 예정 아파트값은 약세를 면치못할 것이라는게 일반적인 전망이다. 부동산랜드 관계자는 “특히 지구단위계획의 파장이 확산되면서 하반기엔 시장위축이 더욱 심화될 것”이라고 말했다.

반면 지구단위계획이 필요없는 일반지역의 재건축 아파트가 과열될 수 있다는 분석도 내놓고 있다.

●무엇이 문제인가

재건축 용적률과 관련한 뚜렷한 기준이 없다는 게 문제다. 과천시 일대 주공아파트의 경우 현재 5층규모로 76~78%의 용적률을 190%로 늘릴 경우 주변의 환경파괴는 물론 대규모 입주로 인한 도로·교통 등 기반시설 문제를 야기, 난개발이 될 수밖에 없다는 게 경기도 도시계획위원회의 설명이다. 그러나 과천시 '지구단위계획안'의 용적률은 조례에서 규정하고 있는 용적률을 초과하지 않았다. 법령이 허용한 범위내에서 계획을 세웠다는 얘기가 된다. 즉 뚜렷하게 계량화된 기준이 없어 도시계획위원들이나 건축심의 위원들의 주관적 판단에 따라 사안마다 심의결과가 달라질 수밖에 없는 실정이다. 이는 인근 지역과의 형평성 문제를 초래할 수 있는데다 지구단위계획구역이 아닌 일반지역의 재건축에 대해 시장·군수가 어렵지 않게 승인하고 있는 것과도 크게 차이가 난다.

재건축 조합원들이 최대 용적률을 적용하려는 것도 문제다. 많은 돈을 들이지 않고 넓은 면적의 아파트로 이주하려다 보니 고밀도개발을 하지 않을 수 없고 이를 노린 투기꾼들이 득세해 아파트값이 수직상승하는 문제를 드러내고 있다.

경기개발연구원 관계자는 “도시 전체측면에서 어떤 유형의 주택이 어떻게 배분·공급돼야 할지에 대한 포괄적인 계획마련이 필요하다”며 “이를위한 법령의 정비가 전제돼야 한다”고 지적했다.

◆ 원칙없는 막개발 규제 '혼란'

경기도가 고밀도로 이뤄지는 아파트 재건축에 대해 제동을 걸겠다는 내부방침을 확정하면서 향후 추진되는 재건축이 난항을 겪을 것으로 보인다.

난개발과 투기를 억제하고 쾌적한 생활 환경을 조성하겠다는 궁극적인 행정의 '당위론'과 형평성 문제를 제기하며 '최대의 용적률과 빠른 사업추진'을 요구하는 민원 사이에서 명쾌한 결론을 내기란 쉽지 않을 전망이다.

이에 따라 법률의 제·개정 등 제도정비를 조속히 마무리하는 가운데 원칙과 기준을 설정, 재건축과 관련한 종합적인 계획의 마련으로 혼란과 시비를 해결해야 한다는 목소리가 높다.

▲도내 재건축 추진 현황

도내에서는 지난 92년에 첫 아파트 재건축 준공이 난 이후 최근까지 모두 195개 재건축 조합이 생겨났고 이들 조합이 모두 재건축을 완료할 경우 당초 4만1천가구에서 7만2천400가구의 재건축 아파트가 들어서게 된다.

이 가운데 80개 조합이 인가를 받았으며 49개 조합에서 추진한 1만2천558가구는 이미 입주를 완료했다.

지난해말 현재 재건축을 추진하고 있는 곳은 81개 단지 2만7천여세대로 올 들어서만도 안양, 광명, 부천, 오산, 안산, 의정부 등에서 11개 조합이 재건축을 추진하고 있다.

광명시 철산동, 하안동 일대 주공아파트를 비롯, 수원시 팔달구 매탄동 매탄주공 1단지, 신매탄주공 2단지, 인계주공과 장안구 화서동 화서주공 2단지, 천천동 천천주공 등은 사업계획승인 신청서를 제출했거나 조합설립인가를 받는 등 사업추진에 가속도를 내고 있다.

▲재건축 절차

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