▲ 그래픽/박성현기자
주택임대차표준계약서 최근 손질
법 보호 받기위한 세부 항목 추가

근로계약서, 임금·휴일 등 조건 명시
거래상 지위남용 약관은 법률로 규제

■주택임대차보호법;
주거생활 안정을 보장하기 위해 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률.

'표준계약서'의 주무 기관은 원칙적으로 불공정 거래에 관한 사항을 심의하고 의결하는 기관인 공정거래위원회(이하 공정위)이다.

하지만 공정위가 다루는 공정거래 관련사건은 '기업과 기업'이나 '기업과 개인'처럼 기업과 관련된 거래에 중심을 두고 있다.

다시 말해 '독점 규제 및 공정거래에 관한 법률'을 적용받는 대상을 한정하는 특성으로 민법이 적용되는 '사인(私人)간 거래' 즉, 개인과 개인간의 계약과 거래에는 공정위가 관여하는데 한계가 따를 수밖에 없는 구조다.

또한 다양한 분야의 모든 거래나 계약을 공정위가 관여한다는 것도 현실적으로 불가능한 형편이다.

공정위를 대신해 법무부·노동부·금융감독위원회 등 유권해석 권한을 가진 기관들이 다양한 분야에서 표준계약서와 '약관'을 마련하고 일방에게만 유리한 내용을 시정토록 하는 등 표준계약의 올바른 정착을 위해 힘써 나가고 있다.

# 임차인 보호규정 담긴 주택임대차표준계약서

일상생활에서 쉽게 접하는 계약서가 바로 주택임대차계약서이다.

전·월세 가구수가 전체 가구수의 절반에 이를 정도여서 사용빈도가 높을뿐만 아니라 그로 인한 분쟁도 많이 발생하고 있지만 현재 공인중개사 사무실을 통해 통용중인 1장 짜리 주택임대차계약서는 보증금의 액수 및 지급일자, 임차기간 등 9개 조문에 일반적인 내용만 담고 있다.

특히 주택임대차보호법에서 정하고 있는 임차인보호규정 등 주요 내용이 빠져있다. 법의 보호를 받기 위해 필요한 최소한의 정보 제공과 분쟁방지 기능만 하고 있는 실정이다.

법무부는 최근 주택임대차계약체결부터 종료시까지 법의 보호를 받기 위해 무엇을 어떻게 해야 하는지 알 수 있는 '주택임대차표준계약서'를 배포했다.

이번에 배포된 주택임대차표준계약서는 법의 보호를 받기 위한 최소한의 행동지침인 셈이다.

이번 '주택임대차표준계약서'의 가장 큰 특징은 주택임대차와 관련해 '미납국세'와 '선순위 확정일자 현황', '임대인과 임차인 사이의 수리비에 대한 특약란' 등 소송 내지 소송 외에서 그동안 분쟁이 되어왔던 많은 문제를 계약서에 대폭 편입시킨 것이다.

# 근로조건 서면 명시 및 교부제도가 도입된 표준근로계약서

표준근로계약서는 회사와 직원이 작성하는 고용계약서다. 종전 표준근로계약서도 통상적인 임대차계약서와 마찬가지로 근로계약 기간, 근무 장소, 업무의 내용(직종), 근무일/휴일, 임금 등 최소한의 계약 내용만 규정되고 사용자에게 교부의무 규정이 없었다.

최저임금이나 임금체불 등 사용자와 근로자간 분쟁이 발생했을 때 사용자가 구두 등으로 제시한 근로계약 내용을 입증해야 하는 책임이 근로자에게 주어질 수밖에 없었고 이는 근로자가 당초 계약했던 근로조건이나 약정 임금을 받지 못하게 되는 빌미가 되기도 했다.

근로기준법 개정으로 지난해 초부터 사용자는 근로계약 체결시 임금, 소정근로시간, 휴일, 연차유급휴가 등 주요 근로조건을 서면으로 명시하여 근로자의 요구와 관계없이 교부토록하고 있다.

특히 개정된 근로기준법에 따라 지난해부터 사용자는 근로계약 체결시 임금, 소정근로시간, 휴일, 연차유급휴가 등 주요 근로조건을 서면으로 명시해 근로자의 요구와 관계없이 교부하도록 했으며 교부의무를 강제하기 위해 위반할 시 500만원 이하 벌금에 처하도록 했다.

# 기업의 독점화를 견제하는 약관 규제

약관은 계약의 당사자가 다수의 상대편과 계약을 체결하기 위해 일정한 형식에 의해 미리 마련한 계약의 내용으로 표준계약서의 일종이다.

보통 많은 고객을 대상으로 상품이나 용역을 제공하는 보험·은행·운송·통신 등의 사업자가 대량 거래의 수요에 대응해 같은 계약을 반복하거나 복잡한 계약절차 때문에 거래가 지연되는 것을 피하고자 미리 정형적인 계약의 내용을 정해 놓은 것을 말한다.

특히, 약관은 계약을 체결하려는 고객의 입장에서는 개별적으로 교섭할 여지가 없이 사업자가 미리 정하여 놓은 약관의 내용에 동의하거나 동의하지 않는 양자택일밖에 할 수 없기 때문에 성격상 사업자측에서는 그 내용을 유리하게 작성하는 경우가 많은 편이다.

이와 같이 사업자가 거래상의 지위를 남용하여 불공정한 내용의 약관을 작성·통용하는 행위는 '약관의 규제에 관한 법률'로 규제한다.

사업자의 약관 설명의무를 비롯해 약관의 뜻이 명백하지 않은 경우에는 고객에게 유리하도록 해석되고, 면책조항·손해배상·계약해제·채무이행 및 고객의 권익보호에 있어서 불공정한 조항은 무효로 하도록 규정하고 있다.

또한 불공정한 약관 조항을 계약의 내용으로 해서는 안되며, 이를 위반한 사업자에 대해서는 공정위가 해당 조항의 삭제 또는 수정 등 시정조치를 명할 수 있도록 하는 등 강제성을 부여해 기업의 독점화와 대량 거래의 발달에 따른 폐해를 차단하고 있다.

/문성호기자