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  [도시형 생활주택의 위험한 유혹·5·끝] 고수익 현혹 차단할 대안은 지면기사

  분양가 심의대상에 포함역세권 중심으로 선택을초미니 폐쇄형 원룸 개선부동산 전문가들은 원룸형 위주로 공급된 도시형 생활주택에 대해 적절한 공급관리체계가 마련돼야 한다고 지적했다. 또 분양가와 수익률에 거품이 낀 만큼 분양계약에 앞서 주변시세와 공실률 등을 꼼꼼히 따져야 위험부담을 줄일 수 있다고 조언했다.부동산 업계와 전문가들은 1~2인 가구가 크게 증가하고 있어 도시형 생활주택처럼 소형 주택의 수요도 그만큼 늘어날 것으로 공통된 전망을 내놓고 있다. 하지만 도시형 생활주택의 경우, 무분별하게 공급되면서 오히려 침체된 부동산의 먹구름이 될 수 있다는 우려도 제기됐다.아주대 공공정책대학원 윤영식 박사는 "1~2인 가구 증가로 인해 도시형 생활수요도 분명히 증가할 것이지만 10% 이상의 수익률은 사실상 힘들다"며 "오피스텔처럼 6%대 수익률을 기준으로 삼고 젊은 층의 유동인구가 많은 역세권을 중심으로 선택하면 위험 부담을 줄일 수 있다"고 말했다.수원의 한 부동산 컨설팅 관계자도 "도시형 생활주택을 분양가 심의대상에 포함시키거나 실공사비 공개 등을 도입할 필요성이 높다"며 "현재로서는 분양가가 예상 수익률에만 초점이 맞춰진 고분양가인 만큼 주변 시세와 공실률을 꼼꼼히 따져 보고 실제 수익률을 계산해 선택해야 한다"고 강조했다.천편일률적으로 공급된 원룸형 도시형 생활주택은 낭비적인 공간 요소가 많고 사회적 고립 등 열악한 환경으로 인해 지속가능성이 떨어지기 때문에 도시형생활주택의 새로운 발전 방안도 마련돼야 한다는 의견도 제시됐다.강남대 산학협력단 서충원 교수는 "도시형 생활주택의 대표적인 문제점은 공급과잉으로 인한 공실률"이라며 "새로 지어진 깔끔한 건물을 선호하는 1~2인 가구의 특성상 입주자의 잦은 이동으로 기존 건물은 입주자를 찾지 못하는 경우가 많다"고 지적했다.그는 또 "12~50㎡ 정도의 초미니 폐쇄형 원룸으로 인해 사회적 교류가 가능한 커뮤니티를 제공하지 못해 더욱 단절된 생활을 조장한다"며 "유럽에서 유행하는 코하우징(Co-Housing)이나 일본에서 시도한 바 있는 셰어하우스(Share Ho

  2013-11-22 문성호·김명래·권순정

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  [도시형 생활주택의 위험한 유혹·4] 단속 사각지대에 놓인 허위·과장광고 지면기사

  문제점 알지만… "권한없다"지자체·공정위 면죄부 준 꼴서민유혹 게릴라영업 무방비원룸형을 중심으로 도시형 생활주택마다 저렴한 분양가, 고수익률 등 허위·과장 광고가 극성을 부리고 있지만 지도·감독 권한을 가진 지방자치단체와 공정거래위원회 등은 문제점을 인식하면서도 '권한이 없다'거나 '진실성이 약하다' 등을 이유로 아예 손을 놓고 있는 것으로 드러났다.이러한 행정 무관심은 허위·과장광고로 서민들을 현혹하는 건설업자와 분양대행사에 사실상 면죄부를 주고 있다는 지적이다.경기·인천지역 일선 지자체에 따르면 원칙적으로 20세대 이상의 주택을 분양할 경우, 반드시 해당 지자체에 실건축비 등의 자료를 제출하고 분양가심의위원회의 분양가 심의를 받아야 한다.하지만 30가구 이상인 도시형 생활주택은 분양가 심의가 면제되면서 고분양가 논란이 끊이지 않는 원인으로 지목되고 있다.인천의 한 지자체 담당자는 "도시형 생활주택이 고분양가인 것으로 보이지만 분양가 심의대상이 아니어서 건축업자가 해당 지자체에 분양사업 신청서만 제출하면 된다"며 "건설사의 분양가 산정에 분양희망자가 분양가 등을 꼼꼼히 따져 분양 여부를 결정할 수밖에 없다"고 말했다.또한 실현 불가능한 고수익률 등의 과장광고에 대해서도 공정위 관계자는 "길거리 현수막에 부풀려진 수익률 등이 적혀 있더라도 이는 분양자를 모으기 위한 것으로 보여 이를 근거로 허위·과장광고로 단속이나 처분을 내리기가 힘들다"며 "지자체는 고작 불법 현수막 설치에 대한 단속밖에는 할 수 없는 실정"이라고 말했다.결국 도시형 생활주택의 허위·과장광고를 단속할 수 있는 방법은 '불법 광고물'로 강제 회수하는 방법 이외엔 전혀 없는 셈으로, 이마저도 분양대행사들이 출·퇴근 시간대에만 현수막을 내거는 '게릴라식' 영업에는 속수무책이다.수원의 부동산 컨설팅 업계 관계자는 "일반 시민들이 도시형 생활주택의 고분양가와 실제 수익률을 확인하는 것은 불가능하다"며 "지자체 등이 실건축비 등을 조사하고 이를 제공하는 방안이 마련될 필요가 있다"고 말했

  2013-11-20 문성호·김명래·권순정

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  [도시형 생활주택의 위험한 유혹·3] 앞으로 벌고 뒤로 밑지는 구조 지면기사

  중개료·공실 관리비 떼면실제수익률 고작 3% 내외값 하락·전매제한 분양자 몫2년 전 연 15%의 수익률만 믿고 1억원을 투자해 도시형 생활주택 3가구를 분양받은 박모(55)씨는 높은 수익률은커녕 세입자가 수시로 이사를 가는 바람에 공실을 채우기에 급급한 상황이다.지난 1년동안 1가구당 2~4개월씩 공실이 발생하면서 월세를 받을 수 있는 가구는 평균 2가구에 불과했고 공실의 기본 관리비 6만원과 공인중개료 20만원씩을 빼고 나면 은행 예금과 별반 차이가 없을 정도로 수익률이 형편없었다.길거리 현수막과 분양대행사가 제시하는 도시형 생활주택의 연 15% 수익률은 오피스텔 수익률보다 2~3배 이상 부풀려지는 등 현실성이 거의 없는 것으로 드러났다.또한 매매가 하락이나 전매제한 등 여러 가지 문제점도 고스란히 분양자의 몫이 되면서 위험부담만 높은 것으로 확인됐다.수원 영통구의 M 및 인천 남구의 A도시형 생활주택 분양대행사들은 "8천만~1억원의 실투자금으로 1가구당 45만~50만원씩 월 임대료 135만~150만원 수익을 올릴 수 있다"며 "1가구당 중도금 대출이자(4% 기준) 15만~20만원을 제외하더라도 연 15% 내외의 수익률이 발생한다"고 설명했다.하지만 KB국민은행이 조사한 올 상반기 오피스텔의 기대수익률은 인천 중구 8.18%, 남구 7.82%를 비롯해 시흥 7.61%, 안산 7.22%, 의왕 7.22%, 구리 7.02% 순으로, 나머지 지역은 6%대에 머물고 있고 인천 서구 4.32%, 수원 5.39% 등 매매가가 상대적으로 비싼 지역은 6%를 밑돌고 있다.특히 부동산 업계는 월세매물이 증가하면서 오피스텔 수익률은 점차 하락하는 추세로, 도시형 생활주택의 연 15% 수익률은 아예 실현이 불가능한 거짓말에 불과하다고 조언했다.┃표 참조일부 분양대행사는 '1년간 보증금 1천만원에 월세 50만원 보장' 등으로 안정된 수익률을 홍보하고 있지만 1년 뒤 임대차 계약은 분양자의 몫이 되며 3~6개월의 단기 세입자가 많은 월세 특징상 1년중 최소 2~4개월은 공실로 남겨지고 공실로 인한 월세 수입감

  2013-11-18 문성호·김명래·권순정

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  [도시형 생활주택의 위험한 유혹·2] 주거안정 효과없이 '허위·과장 투자처' 전락 지면기사

  대출금 등 제외 투자금 낮춰 광고당국 관리없는 특혜로 문제 자초도시형 생활주택이 당초 서민의 주거안정에 기여하겠다는 도입 취지와 달리 오로지 '수익'만 강조된 투자처로 변질되고 있다.최근 거리를 점령한 불법 광고 현수막의 주인공인 도시형 생활주택은 대개 면적이 20㎡ 내외인 원룸형이 주류를 이루고 있다.이들 현수막에는 '9천에 3채', '1억 3채'로 도시형 생활주택의 1가구당 가격이 3천만~3천500만원인 것처럼 홍보하고 있지만 수원의 분양사무실 2곳을 직접 방문해 본 결과, 3천만~3천500만원은 실투자금으로, 실제 1가구당 분양가격은 금융권 대출 4천500만~5천만원, 세입자 보증금 500만~1천만원까지 포함하면 9천만~1억원으로 조사됐다.인천 남구의 도시형 생활주택도 실투자금 2천만원으로 홍보하고 있었지만 분양가의 60%인 중도금과 향후 세입자 보증금을 포함하면 7천890만원에 달했다.이들 도시형 생활주택 3.3㎡당 분양가는 경기·인천지역 내에서 비싼 편인 성남 판교와 인천 송도국제도시의 아파트 분양가와 맞먹을 정도로 높은 수준일 뿐만 아니라 아파트 분양가 산정처럼 서비스면적인 발코니 확장면적 5㎡ 정도를 제외하고 계산하면 3.3㎡당 2천만원을 넘는다.부동산 업계는 도시형 생활주택이 도심 위주로 공급되는 만큼 높은 땅값이 분양가에 포함되지만 통상 6~7%의 수익률을 기준으로 해서 2% 내외의 금융비용을 더해 미리 고분양가를 결정하는 구조로 '저렴한 비용'이란 광고는 거짓말이라고 지적했다.이처럼 도시형 생활주택을 고분양가로 분양하는 것은 도입 초기부터 분양가 상한제 적용이 제외되면서 아파트와 달리 분양가 심의도 받지 않기 때문이다.도시형 생활주택이 각종 특혜를 받고 시작됐지만 정작 분양가 산정은 상업시설인 오피스텔처럼 건설업체가 스스로 결정하도록 해 분양가 거품과 과장광고가 자연스럽게 동반되고 있다.실제 지난해 상반기 서울을 중심으로 수도권 도시형 생활주택의 3.3㎡당 평균 분양가가 2천만원을 돌파하는 등 1년만에 30% 이상 상승했고 이러

  2013-11-15 문성호·김명래·권순정

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  [도시형 생활주택의 위험한 유혹·1] 고수익광고 거리에 왜 넘쳐나나 지면기사

  저리 대출·건축기준 완화후 건설사 앞다퉈 사업5년간 전국 28만6554가구 준공 경인지역 31.8%비슷한 주거유형 오피스텔도 '미분양 수렁' 빠져■ 정부의 '특혜'로 시작된 도시형 생활주택'국민주택규모의 주택을 저렴하고 신속하게 공급함으로써 서민의 주거안정에 기여'를 목적으로 도입된 도시형 생활주택은 2009년 도입 당시부터 정부의 각종 특혜 제공에도 불구하고 실패한 정책으로 지목되고 있다.국토교통부에 따르면 2009년 도입 이후 올 9월 말까지 공급(준공 기준)된 전국의 도시형 생활주택은 28만6천554가구로, 내년 상반기까지 공급될 가구까지 합하면 정부 공급계획 34만가구에 육박할 것으로 전망된다.경기·인천지역은 경기 7만6천413가구, 인천 1만4천694가구 등 전국 도시형 생활주택 공급 가구 수의 31.8%에 달한다.도시형 생활주택의 대표적인 특혜는 주택법에 의한 감리와 분양가 상한제의 적용을 받지 않는다는 점이다. 건설업체가 원가산정이나 심의를 받지 않은 채 분양가를 단독으로 결정하면서 얼마든지 분양가를 부풀릴 수 있다는 얘기다.또한 용적률도 낮춰지면서 건설업체는 막대한 이득을 얻을 수 있게 됐고, 주차장 설치기준이 1가구당 0.33~0.5대(오피스텔은 1가구 1대)로 완화되는 등 완화된 부대시설 기준도 건설업체의 건축비 부담을 줄여줬다. 하지만 이처럼 미흡한 부대시설은 오히려 도시형 생활주택이 외면받는 원인이 되고 있다.특히, 한국주택금융공사의 보증(30~50㎡ 원룸형 기준 ㎡당 100만원까지)을 통해 2%의 저리로 국민주택기금을 대출받거나 시중은행의 도시형 주택건설자금 대출이 가능해져 소규모 건설사들까지 너도나도 도시형 생활주택사업에 뛰어들게 하는 빌미가 됐다.실제 도입 첫해인 2009년 1천688가구(경기 291가구·인천 184가구)에 불과했던 도시형 생활주택은 2010년 2만529가구(경기 3천127가구·인천 2천218가구)로 증가했고, 국민주택기금 대출이 본격적으로 시행된 2011년 8만3천859가구(경기 2만730가구·인천 6천80가구),

  2013-11-11 문성호·김명래·권순정

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  [도시형 생활주택의 위험한 유혹·1] 거리 곳곳 내걸린 고수익 광고 지면기사

  분양가 등 구체적 정보 제공없이면세·수익률만 강조해 투자유도실제 미분양 많아 거짓정보 위험지난 2009년 2월 전·월세난을 해결하기 위해 도입된 도시형 생활주택은 저리의 국민주택기금 대출과 주차장 면적 축소 등 각종 혜택에도 불구하고 당초 취지와 달리 공급과잉 현상을 빚으면서 애물단지로 전락했다.부동산 침체 속 마이너스 금리 시대에 '수익형 소형 아파트'란 이름으로 고수익을 앞세워 투자자를 끌어모으고 있는 도시형 생활주택의 실체를 진단한다. |편집자 주최근 들어 주요 대로변과 중심 상업지역마다 '9천에 3채 월 135만원 보장', '월세 소형 아파트 1채당 2천500만원! 5천만·월세 100만', '1억 3채 월 150만 세금 100% 면제·임대수익보장', '8·17평 10월 입주 원룸형 소형 APT', '전국 NO1 13평 투룸 아파트 투자 NO1 수익률' 등 수익형 소형아파트로 불리는 도시형 생활주택 분양을 알리는 현수막이 우후죽순 내걸리고 있다.고수익을 보장하는 듯한 이들 현수막은 사실상 제로금리 시대에 마땅한 수익처를 찾지 못하는 서민들의 눈길을 사로잡고 있다.취재진이 직접 찾아간 분양사무실의 직원들도 분양면적, 분양가 등 정보를 제공하기보다는 풍부한 임대수요와 수익보장 등 수익률만 강조하면서 계약을 종용하고 있었다.실제 용인의 한 대학 주변에 위치한 A분양사무실 직원은 "인근 보증금 1천만원, 월세 50만원을 받는 오피스텔도 학생수요가 많아 빈 방이 없다"며 "보증금 1천만원, 월세 50만원으로 세를 놓을 수 있고 만약 세입자가 없으면 분양사에서 월 50만원을 보장하겠다"며 계약을 요구했다.인천시 남동구 구월동 인천시청 주변 B분양대행사 직원도 "관공서와 병원 등 업무밀집지역으로, 풍부한 임대수요가 있는 최상의 투자요건을 갖췄다"며 "2천330만원 실질투자금이면 월세 45만원에서 월이자 14만원을 제외하더라도 월 순수익이 31만원으로 은행이자의 4배에 달한다"고 투자자를 유혹했다.그러나 부동산 전문가들은 도시

  2013-11-11 문성호·권순정