• [도심속의 새로운 도시 뉴타운·6]민간사업자 사업권 부여 PF기법 도입 적극 검토 지면기사

  [6] 사업 재원마련 방안 (완)　경기도가 지정한 1차 뉴타운 사업대상지구(9개 시(市) 10곳)는 빨라야 오는 2009년이나 2010년이 돼야 본격적인 사업이 추진될 것으로 보인다. 사업을 추진하기 위해선 재정비촉진지구 지정 및 촉진계획 수립이 완료돼야 한다. 지구지정 및 촉진계획 수립에 평균 3년 정도 소요된다.　경기도는 신속한 사업추진을 유도하기 위해 재정비 촉진계획 수립 용역비 50%를 지원하고, 각 지구별로 1명씩 지정될 총괄계획가 보수도 도비로 지원할 계획이다. 총괄계획가는 뉴타운 구역별 개발기본계획이 완료될 때까지 지구 전체에 대한 개발방향 및 개념 설정, 기본계획 전반에 대한 총괄적인 지도 및 자문·조정 등의 역할을 담당하게 된다.　문제는 뉴타운 사업이 본격 추진되면서 각 지구당 500억~600억원 가량 소요될 것으로 보이는 토지매입비, 기반시설 설치비 등을 어떻게 조달하느냐가 사업 추진 속도를 좌우할 것으로 보인다.　이지형 경기도 뉴타운사업기획단장은 “수익자 부담원칙에 따라 주민들이 100% 부담하기엔 너무 부담이 크다. 그렇다고 모든 것을 지자체에서 부담할 수도 없다. 최대한 기반시설 설치비용은 지자체가 부담해야 하는데 재원확보가 관건이다. 이를 위해 조세담보금융(TIF)기법도 검토하고 있고, PF(프로젝트 파이낸싱)나 SPC(특수목적법인) 등을 통한 다각적인 사업방식도 고려중”이라고 말했다.　도는 이미 조세담보금융(TIF)기법-사업지구에서 발생할 것으로 예상되는 취득·등록세 등을 추산해 이를 담보로 금융기관을 통해 재원을 빌려오는 상품-도입을 위한 용역을 추진중에 있다. 이는 당초 뉴타운 사업 근거인 도시재정비 촉진을 위한 특별법상 국비지원이 이뤄져야 하지만 정부의 재원부족으로 인해 국비지원이 어려울 것으로 예상되는데다 도나 시·군의 일반회계에서 수백억~수천억원씩을 단일 사업에 지원하기엔 부담이 크기 때문이다.　그러나 이 같은 조세담보금융기법이 실현될 지 여부는 용역결과와 함께 금융기관들의 투자의지에 달려 있다.　따라서 전문가들은 재원확보 대책도 마련하고, 도시재생의 생산성도 높이기

  2006-12-08 유재명

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  [도심속의 새로운 도시 뉴타운·5]주민기대치·삶의 질 조화를 지면기사

  [5] 민·관 함께하는 도시재생　일본의 도시재생을 연구해 온 서충원 강남대 교수는 “뉴타운 사업지구의 주민들은 서울시 은평 뉴타운과 같이 노후화된 도시를 싹 밀어내고 유명 브랜드의 아파트를 건설해 제공하면서 양질의 교육시설 및 주거환경 시설 등을 갖추기를 바란다. 이는 그동안 추진해 온 재개발이나 재건축과 별반 차이가 없다. 그런데도 주민들은 이 같은 기대치를 갖고 있기 때문에 공공기관에서 추구하고자 하는 도시구조 개편과는 거리감이 있다. 따라서 이를 어떻게 합의해 나가느냐가 중요하다”고 말했다.　서 교수는 이를 위해선 “뉴타운 사업, 즉 도시재생 사업에 대한 정확한 개념을 주민들에게 이해시킬 필요가 있다. 뉴타운 사업은 주거환경을 개선하는 단순한 재개발이 아닌 생활재생, 경제재생, 환경재생 등을 통해 쇠락한 구도심에 활력을 불어 넣고 이를 통해 거주민들이 사람 중심의 마을에서 안정적인 경제활동을 하며, 고품격의 삶의 질을 유지해 나가는 것임을 주지시켜야 한다”고 충고했다.　우리보다 앞서 도시재생을 추진해 온 일본의 `도시만들기 프로젝트'나 싱가포르의 도시재생을 위한 `콘셉트 플랜과 마스터 플랜 수립' 등의 사례가 이 같은 문제를 해결해 줄 수 있는 `표본'이라는 게 서 교수의 주장이다.　일본이나 싱가포르는 도시재생 계획을 수립하기 전부터 해당지역 주민들과 복잡다기하게 얽혀 있는 이해관계를 도출해 내고, 어떤 생산성을 부여해 도시경쟁력을 높여 나갈 것인가를 머리를 맞대고 고민한다. 어떤 때는 주민들 스스로가 내가 살고 있는 내고장을 우리 손으로 가꾼다며 주민들간 의견수렴을 통해 도시기본계획안을 마련, 공공기관에 도시재생 역(逆)제의를 하기도 한다.　그래서일까. 일본이나 싱가포르의 주민들은 공공기관이 추진하는 도시재생을 전폭적으로 지지하며 자신이 안고 있는 문제를 함께 풀어나가려는 능동적 자세를 지닌다는 게 이들 나라가 도시재생을 성공시킨 비결이라 할 수 있다.　경기도의 뉴타운 사업은 이 같은 관점에서 진정한 의미의 도시재생이 이뤄질 가능성이 높다. 도내 뉴타운 사업과 재건축·재개발 사업을 총괄하는 경기

  2006-12-07 유재명

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  [도심속의 새로운 도시 뉴타운·4] 거주자 이주문제부터 해결해야 지면기사

  [4] 안정적 주거공급경기도의 뉴타운 사업이 `우리나라의 성공적 도시재생 모델'이 되기 위해서는 해당 지역 거주자(원주민·세입자·임대자 등)들의 다양하고 복잡한 이해관계를 조율하고, 도시재생 사업에 적극 동참할 수 있도록 해야 한다는 게 대다수 도시계획 전문가들의 지적이다.특히 다양하고 복잡한 이해관계중 가장 우선적으로 제시해야 할 것이 거주자들의 이주대책 마련이라는 게 전문가들이 꼽는 최우선 과제다.경기도 역시 이 같은 전문가들의 지적에 공감하고 있다.이지형 뉴타운사업기획단장은 “도시재개발이나 신도시 사업에서 사업자와 거주자들이 마찰을 보이는 첫번째 이유는 이주대책이 마련돼 있지 않기 때문이다. 보상비로는 하늘 높은 줄 모르고 뛰는 집값 때문에 같은 평형으로 이사갈 수 조차 없기 때문이다. 뉴타운 사업 역시 마찬가지 현상이 빚어질 수 있다. 그래서 최우선 과제로 이주대책 문제를 해결하는 데 총력을 기울이고 있다”고 말했다.그래서 도가 구상하고 있는 이주대책 방식은 `순환정비사업 확대'다. 순환정비사업은 세계적 도시재생의 모델이자 안정적 주거정책을 추진하고 있는 싱가포르가 채택하고 있는 방식이다. 즉, 뉴타운 사업이나 도시정비사업시 거주민들의 이주단지를 먼저 건설해 안정적인 주거환경을 제공한 뒤 해당 지역을 재개발·리모델링하는 방식이다. 이를 위해 싱가포르는 오픈 스페이스(빈공간)를 마련해 두고 있다.특히 이주단지의 경우 우리나라처럼 공공임대 방식으로 건설, 주변 사람들과 정서적 거리감을 갖도록 하기 보다는 공공분양 방식으로 건설해 이주민들에게는 30% 정도 값싸게 분양하고, 나머지는 일반인들에게 분양해 정서적 거리감을 갖지 않도록 하고 있다. 또 평수 또한 기존의 거주 평수보다 더 넓게 공급해 이주민들에게 재산가치를 증식시키고 있어 싱가포르 시민들이 정부의 도시재생에 적극 지지하도록 하는 계기를 만들고 있다.이를 모델로 도시재생에 나서고 있는 곳이 인천시다. 인천시는 가정5거리 일대 30만평의 도시재생사업을 추진하면서 순환정비사업 방식을 도입, 인근의 그린벨트 조정가능지 50만평에 임대주택을 건설해

  2006-12-06 유재명

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  [도심속의 새로운 도시 뉴타운·3] 전략계획 통한 체계적 도시정비 지면기사

  [3] 전략계획 통한 체계적 도시정비영국, 미국, 일본 등 세계 선진국들이 쇠퇴한 기존시가지나 내부시가지의 도시재생에 경쟁적으로 나서는 이유는 무엇일까? 도시는 인적·물적 유형의 자본과 역사·문화 등 무형의 자본이 축적된 복합적 집합체다. 때문에 도시는 탄생이후 산업·자본사회를 거치면서 국가 활력(경쟁력)을 이끈 견인차 역할을 해 왔다. 특히 도시중 이 같은 역할을 수행한 곳이 바로 기존시가지나 내부시가지 등 중심부다.그런 도시 중심부가 외형적 도시팽창으로 인해 쇠퇴하면서 도시 뿐만 아니라 국가 전체의 활력을 약화시키고 있다. 또 그 과정에서 신·구 공간단절 및 지역공동체 해체, 교통·환경·도시기반시설 악화에 따른 각종 부작용 등이 발생하면서 오히려 불편한 존재로 치부돼 왔다. 따라서 선진국들은 이들 도시 중심부에 다시 활력을 불어 넣어 국가 경쟁력을 높이기 위해 도시재생을 앞다퉈 추진하고 있는 것이다.이들 선진국들의 도시재생 과정을 살펴보면 몇가지 공통점을 발견할 수 있다. 그중 하나가 마스터 플랜(MP) 수립이고, 또 하나는 마스터 플랜 수립 과정에서 지자체는 물론 시민, 시민단체, 민간업체 등이 자유롭게 참여, 각각의 의견개진을 통해 스스로 도시의 경쟁력을 만들어 나간다는 것이다.이는 도시재생이 단순히 노후화된 도시시설을 재개발·재건축을 통해 리모델링하는 선에 머무는 것이 아니라 해당 도시가 지닌 역사성과 정체성, 성장 특성 등을 토대로 미래 지속가능한 발전성을 제시하고, 도시 특성에 맞는 성장동력 부여와 도시 거주민들의 삶의 질 제고 등을 통해 도시 경쟁력을 갖도록 하기 위해서다.전세계 도시재생의 모델이 되고 있는 도시국가인 싱가포르는 도시재개발국(URA)이 매 10년 단위로 수립하는 비법정 계획인 콘셉트 플랜을 통해 해당 도시의 40~50년 후의 비전을 제시하고 있다. 특히 이 콘셉트 플랜은 그린·수변계획, 정체성 제시 등의 관련 계획을 포함하고 있다. 특히 URA의 도시계획 전문가들이 참여해 만든 계획안은 곧바로 시민들에게 공개되고 설명회, 인터넷 등을 통해 수시로 의견을 수렴해 수정해 나가

  2006-11-27 유재명

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  [도심속의 새로운 도시 뉴타운·2]개발위주서 도시부활 '유턴' 지면기사

  [2] 세계는 도시 재생중우리나라에서 `도시 재생(Urban Regeneration)'이란 말이 표면화된 것은 몇해전에 불과하다. 서울시가 신·구도심간 격차 해소 차원에서 도시 재생의 일환인 `뉴타운 사업'을 들고 나오면서다. 이어 인천시가 서울시와는 사업 추진 방식이 다른 `도시 재생 사업'을 발표했고, 경기도는 민선 4기들어 `뉴타운 사업'을 추진하고 있다. 한마디로 수도권은 현재 `도시재생 공사중'이라고 말할 수 있다.앞서 `도심 속의 새로운 도시, 뉴타운' 1편(낙후 구도시 업그레이드, 경인일보 11월 23일자 3면 보도)에서 언급했듯 우리나라, 특히 수도권은 짧은 기간에 도시화율이 81.5%(2005년 말 현재)에 달할 정도로 급속한 도시화가 진행됐다.그 양태도 무분별한 교외화 도시개발에 따른 양적도시 팽창으로 진행된 결과 기존시가지 또는 내부시가지가 점차 쇠퇴, 갖가지 부작용을 양산해 왔다.그렇다면 이 같은 현상은 비단 우리나라 뿐일까? 영국, 미국, 일본, 싱가포르 등 일찍이 도시 안정화 단계에 접어든 선진국들도 도시 성장 양태가 우리와 마찬가지로 양적인 시가화 확장에만 주력해 온 결과 기성시가지의 쇠퇴현상을 맞았다.때문에 이들 나라 역시 쇠퇴한 기성시가지를 물리적, 환경적, 문화적으로 개선해 활력이 저하된 기능을 회복하고 경쟁력 있는 정주환경으로 재창조하는 도시재생이 필요했고 일찌감치 도시재생사업에 뛰어들고 있다.영국의 경우 1981년부터 1998년까지 런던 독랜드, 센트럴 맨체스터, 셰필드 등 12개 도시개발공사를 설립, 중앙 정부 지원하에 도시개발사업을 추진해 왔고, 1999년 이후 쇠퇴 도시의 재활성화를 전담하는 도시재생공사의 설립을 통해 도시재생사업을 추진하고 있다.미국도 1990년대 들어서 도심재생과 더불어 도시확산의 억제를 동시에 도모하려는 성장관리정책이 추진되면서 중심시가지(할렘가)의 문제를 단순히 빈곤대책으로만 취급하는 것이 아니라 공공교통시스템 정비 등 도시구조 자체를 재생하고자 하는 관점에서 `지속가능한 도시' 정책이 추진되고 있다.우리의 도시개발 모델인 일본 역시 19

  2006-11-24 유재명

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  [도심속의 새로운 도시 뉴타운·1]불꺼진 도시 '생명의 빛을' 지면기사

  　경기도가 뉴타운 사업에 박차를 가하고 있다. 민선 4기 출범이후 뉴타운 사업 추진을 공표했던 경기도는 불과 4개월 여만인 지난 16일 도시재정비위원회를 열고 1차 사업 대상지구로 9개 시(市) 10개 지구(주거형 8개, 중심지형 2개)를 선정, 발표했다. 도는 내년 상반기 1차 사업 대상지구중 촉진계획을 입안해 신청해 오는 지구에 한해 촉진지구로 선정, 본격적인 구도심 재생사업을 본격적으로 추진할 계획이다. 또 뉴타운 사업으로 추진하려는 지구가 있으면 2·3차 사업 대상지구로 선정해 도심지를 재정비해 나갈 예정이다. 이에 따라 경인일보는 `도심 속의 새로운 도시-뉴타운(New Town)'이란 시리즈를 통해 경기도에서 추진하는 뉴타운 사업이 과연 어떤 사업이고, 성공적인 추진을 위한 제도적 보완 및 방향 설정을 위해 1·2차 각 3회씩 모두 6회에 걸쳐 살펴본다. 〈편집자 주〉　1. 낙후 구도시 '업그레이드'都市)도 생성과 소멸을 반복한다. 특히 개발 속도가 광속(光速)같은 경기도의 경우 도시의 생성·소멸 간극은 다른 시·도에 비해 짧다. 자고나면 도심 외곽(개발가능지)으로 아파트 단지들이 들어서고, 해마다 신도시가 도심 외곽 곳곳에 들어서면서 도심의 중심지가 새로운 도시로 빠르게 이동한다. 반면 1960년대 이후 도심의 중심지 역할을 해 왔던 기성시가지나 내부시가지는 인구와 고용감소, 공장, 상점, 사무실 감소 경향과 함께 노후화된 물리적 환경, 서비스 투자의 감소 등으로 인해 사회적·공간적 분리가 초래되는 등 도시문제와 사회문제가 중첩돼 나타나고 있다.　특히 이 같은 기성시가지나 내부시가지의 황폐화를 가속화시킨 것이 1990년대 들어 불기 시작한 5대 신도시 개발 등이었다.　정부는 이 같은 문제를 해결하기 위해 다양한 정책을 쏟아냈다. 도심재개발법에 의한 도심재개발사업과 주택재개발사업, 주택건설촉진법에 의한 재건축사업과 도시저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법에 의한 주거환경개선사업 등. 그러나 이 같은 도시환경정비사업은 각 개별법이 정하는 개발요건이 제각각이어서 기존의 기성시가지나 내부시가

  2006-11-22 유재명