첫째, 소비자들의 경기도 소형 아파트 임대수요는 향후 부동산시장의 불확실성이 증가할수록 더욱 증가한다. 2015년 12월까지 경기도 아파트의 전세가격은 계속해서 상승했으며 2016년에도 아파트의 전세가격의 상승 추이는 계속될 것으로 전망된다. 그리고 2016년의 주택시장이 2015년과 차이점은 입지가 좋지 않은 아파트의 경우에는 2016년 5월 초순부터 주택임대료의 구성항목에서 총임대료 대비 순수보증금의 비중이 높아지고 아파트 전세가격의 변동성은 낮아진다. 그 이유는 경기도는 아파트 평균 전세가격이 서울시에 비해 상대적으로 낮으나 일반경기의 침체로 인하여 아파트 순수월세의 가격은 하락하고 경기도의 미분양 아파트 물량이 급격히 증가하여 오는 4월 말부터 서울시 및 경기도의 누적된 대량의 미분양 아파트가 전세아파트로 전환되어 아파트 전세주택의 공급이 많아질 것이기 때문이다.
둘째, 정부가 단계적으로 시행할 부동산금융대출의 강화 및 소비심리의 감소로 인하여 2016년 경기도의 평균 3.3㎡당 아파트 매매가격은 오는 5월 초순부터 급격 하락해 2014년 초순의 가격수준으로 복귀할 것으로 예측된다. 아파트 매매가격은 부동산금융규제에 따른 충격을 장기적으로 받는다. 특히, 특정지역의 아파트가 서울시의 명동으로부터 60분 이상 소요되는 지역에 위치하고 있고 최근거리의 지하철과의 이격거리가 클수록 아파트의 매매가격이 하락할 가능성은 높아진다.
셋째, 2016년에는 경기도의 땅값이 하락하는 현상이 관측될 것으로 예측된다. 경기도의 토지가격은 2008년 이후부터 점진적으로 상승하는 추이를 유지하였으나 올해부터는 토지가격의 추이가 하락으로 변경될 것으로 전망된다. 토지가격은 평균적으로 아파트 분양가격의 60% 이상 차지한다. 그래서 2016년 토지가격의 하락은 2015년에 높은 가격으로 분양된 신규 아파트에 단기간에 많은 부의 충격을 준다. 역사적으로, 국내의 일반경기가 좋지 않았던 1997년 하반기와 세계 경제가 불황이었던 2007년 하반기에 나타났던 현상이 동시에 경기도 부동산시장에서 발생할 가능성이 높다. 특히, 경기도 아파트시장에서 입지 및 규모에 따른 아파트의 시장성과 임대 가능성이 지역 간 큰 격차를 나타낼 것이다.
넷째, 경기도의 아파트 매매가격 대비 전세가율은 급격히 증가할 것으로 예측된다. 부동산대출이자율이 점진적으로 올라간다면 아파트 매매가격의 경우에는 점진적으로 하락하고 아파트 전세가격의 경우에는 지속해서 상승한다. 그래서 입지가 상대적으로 열악한 아파트의 전세가율은 지속해서 상승하여 임대차기간의 종료 후 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못하는 상황이 발생하는 경우가 증가한다. 또한, 경기도 아파트의 부동산관리비가 점진적으로 상승하여 소비자들의 거주비용에 대한 부담이 증가, 체계적인 부동산관리가 요구된다. 따라서 정부는 아파트 미분양률의 증가와 주택투자수요의 감소에 의해 발생할 수 있는 부동산위험을 다각적으로 대비할 필요가 있다. 그리고 지방자치단체는 장기적인 임대주택 정책을 구축하여 임대수요를 해결해야 한다.
/정승영 김포대 부동산자산경영과 조교수