강민구변호사
강민구 변호사(법무법인 진솔)
같은 건물인데도 유독 한두 층만 집값이 유난히 저렴한 경우가 있다. 이때 건축물대장을 확인해보면 다른 층은 모두 주택인 데 비해 저렴한 층만 근린생활시설로 되어 있는 경우가 다반사이다. 근린생활시설로 허가받고는 준공검사 뒤 주택으로 분양하는 것이다. 다세대주택은 세대당 1대의 주차공간을 확보해야 하지만, 근린생활시설은 그런 제한이 없기 때문에 건축주 입장에서는 한두 층만 근린생활시설로 해두면 주차장 부지를 덜 확보해도 된다.

뿐 만 아니라 다세대주택의 경우 660㎡ 이하이어야 한다. 건축주의 입장에서는 용적률을 다 채우기 위해 일부 근린생활시설을 추가하는데 그 면적 부분은 위 660㎡에 포함되지 않게 된다. 이러한 이유로 건축주가 불법적으로 주거용으로 개조해 분양하는 것이다.

그럼에도 불구하고 분양 당시 이러한 사실을 수분양자들에게 제대로 고지하지 않는 경우가 비일비재하다. 근린생활시설의 경우 취득·등록세가 주거용의 경우보다 거의 두 배나 많이 부과되어 확연히 차이가 난다. 그러나 법에 무지한 일반인에게는 이러한 사실을 제대로 설명하지 않고 통상가격보다 10∼20% 싸게 내놓아 현혹하는 것이다.

이러한 불법개조 사실이 발각되면 당장 시정명령과 벌금이 부과되고, 그래도 시정하지 않을 경우 이행강제금까지 부과된다. 법적으로는 행정대집행(강제철거)도 할 수 있다고 되어 있지만 구청에서 현실적으로 그렇게 하는 경우는 거의 없다. 나아가 건축물대장 상에 '위반건축물'이라고 표시되는 경우도 있는데 이 경우에는 위반 부분에 대한 원상복구를 하지 않는 한 다른 부분에 관하여도 용도변경도 전혀 허용되지 않는다.

금전적 피해도 만만치 않다. 일단 근린생활시설의 경우 취득·등록세는 물론 재산세도 주거용보다 고액이며, 금융권에서 대출조건도 훨씬 불리하다. 하지만 가장 큰 피해는 매년 부과되는 이행강제금이다.

주택의 경우 특례법이 적용되어 연면적85㎡ 이하는 최대 5회까지 이행강제금이 부과되지만 연면적85㎡ 초과 주택이나 상가(근생포함)의 경우는 횟수의 제한 없이 해마다 계속 부과하게 된다. 따라서 근린생활시설의 경우 원상회복을 하지 않는 한 계속하여 매년 이행강제금이 부과되는 불이익을 당할 수밖에 없다. 따라서 분양가 몇 푼 아끼려다 엄청난 손해를 볼 수도 있다는 것이다.

불법개조된 건물을 산 경우에는 어떻게 해야 할까? 일단 분양계약서 상 근린생활시설임이 명시되지 않은 경우에는 사기죄로 형사 고소하거나 민사상 계약취소도 가능하다. 하지만 계약서에 근린생활시설임이 명시되어 있는 경우에는 이러한 구제방법이 어려울 수 있다. 결국 다른 건물에 비해 저렴한 건물일 경우 일단 조심해야 한다. 따라서 다세대주택을 분양받을 경우에는 거래 전에 건축물대장을 떼어 용도가 주거용인지 반드시 확인해야 한다.

/강민구 변호사(법무법인 진솔)