정승영
정승영 김포대 부동산학과 교수
2017년 부동산정책의 불확실성은 경기도 부동산시장의 위험을 증가시킨다. 통상 주택은 부동산시장과 부동산정책에 의해 좌우된다. 2017년 경기도 부동산시장을 전망할 때 투자자가 고려해야할 요인은 부동산정책의 불확실성에 반응하는 부동산투자심리의 변화이다. 구체적인 사항은 부동산시장과 부동산가격을 통해 다음과 같이 설명할 수 있다.

첫째, 경기도 미분양아파트는 2017년 초부터 부동산시장의 위험이 증가할수록 더욱 더 늘어난다. 2016년 10월까지 경기도 아파트의 분양가격은 계속적으로 상승하였으며 2017년 2월까지 아파트 매매가격의 상승추이는 계속될 것으로 예측된다. 그리고 2017년 주택시장이 2016년과 구별되는 사항은 불량한 입지에 위치한 아파트의 경우에는 4월 초순부터 아파트매매가격 대비 전세가격의 비율이 높아진다. 그 이유를 나열해보면 다음과 같다. 2016년 경기도의 아파트 평균 매매가격은 2013년 이전과 비교하여 볼 때, 저금리 및 수도권 지역의 아파트 청약경쟁으로 인하여 상승하였다. 그러나 4월부터는 경기도 아파트 매입 수요가 급격히 감소하여 서울시 및 경기도에서 분양은 되었으나 입주가 완료되지 않는 물량이 증가, 아파트의 시장성이 크게 저하되기 때문이다.

둘째, 2016년 정부가 발표한 아파트 집단대출의 규제 및 미국의 금리인상으로 인하여 2017년 경기도의 평균 3.3㎡당 아파트 매매가격은 4월 초순부터 급격하게 하락하여 2013년 하반기 가격수준으로 복귀할 것으로 예측된다. 아파트 분양가격은 아파트 집단대출의 규제 및 정부의 부동산정책에 따른 충격을 상대적으로 가장 크게 받는다. 특히, 지하철 역세권과 상대적으로 떨어져 있는 지역에 위치하고 있고 일자리가 없는 지역에 해당될 경우에는 아파트의 분양가격이 하락할 가능성은 더욱 더 높아진다.

셋째, 2017년에는 경기도 토지가격이 지방의 토지가격보다 더 하락하는 현상이 조사될 것으로 예측된다. 경기도의 토지가격은 세계금융위기 이후부터 지속적으로 상승하는 추이를 나타냈으나 2017년부터는 토지가격이 크게 하락할 것으로 전망된다. 토지가격은 평균적으로 아파트 매입수요와 동행한다. 그래서 2016년 아파트 미분양률의 증가는 아파트 매매시장에 지속적으로 큰 충격을 준다. 과거의 부동산통계자료에 의하면, 일반경기불황 및 부동산정책의 불확실성으로 인한 위험이 동시에 경기도 부동산시장에서 발생할 가능성을 배제할 수 없다. 특히, 경기도 아파트시장에서 일자리를 제공하는 기능을 가진 지역과의 접근성에 따라 아파트의 매매가격 변화는 크게 나타날 것이다.

넷째, 경기도에서 일자리가 풍부한 지역과 지리적으로 가까운 소형 아파트 전세가는 급격히 증가할 것이나 일자리가 제공되지 않는 지역은 아파트 전세가격이 급락할 것으로 예측된다. 미분양 아파트가 점진적으로 시장에 매물로 나오게 되면 아파트 매매가격 및 아파트 월세가격의 경우에는 큰 폭으로 하락한다. 그래서 일자리를 제공하는 지역과 근접한 곳에 위치한 상대적으로 양호한 아파트의 전세가환산율은 현재 상태를 유지한다. 그러나 입지가 우량하지 않은 지역에 위치한 중대형 아파트의 경우에는 아파트 전세가환산이율이 시중의 금리보다도 낮게 형성되는 임대사례가 크게 증가될 것으로 예측된다. 또한, 향후 물가가 지속적으로 상승하여 1인가구의 주거비용에 대한 부담 증가가 우려된다. 따라서 정부는 아파트 집단대출의 규제와 아파트 투자심리의 축소에 의해 발생할 수 있는 부동산시장의 불확실성을 다각적으로 대비할 부동산정책을 제시할 필요가 있다. 특히, 주택임대료와 부동산관리비의 체계적인 관리에 대한 정책이 필요하다. 그리고 지방자치단체는 지속적으로 일자리를 창출하여 주택의 실질수요가 증진되도록 끊임없이 노력해야한다.

/정승영 김포대 부동산학과 교수