이런 경우 아무런 조치 없이 이사를 하게 되면 전입신고 및 확정일자를 통해 얻게 된 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 대항력과 우선변제권을 상실한다는 것은 임차주택이 제3자에게 이전되거나 경매로 넘어갈 경우 임대인 이외의 제3자에게 우선권을 주장할 수 없다는 의미입니다.
이때 필요한 것이 주택임대차보호법 상의 임차권등기명령제도입니다.
임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못했을 때 임차인 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면 그때부터 대항력과 우선변제권을 취득하게 되며, 임차권등기 이전에 임차인이 가지고 있던 대항력과 우선변제권의 효력은 이사를 가도 그 효력이 그대로 유지됩니다.
한편 임차권 등기가 되면 집주인이 보증금을 주지 않았다는 것이 등기부등본에 공시되어 후속 세입자나 제3자가 알게 되므로 임차권등기명령은 보증금의 지급을 강제할 수 있는 유용한 수단이 될 수도 있습니다. 주의해야 할 점은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제권이 없으므로, 반드시 등기부등본의 확인을 통해 임차권등기 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
또한 임차권등기명령은 집행권원이 될 수 없으므로, 임차권등기명령 신청과 동시에 보증금반환청구 소송을 병행하는 것도 향후 강제집행을 위한 유용한 방책이 될 것입니다.
끝으로 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때를 대비하여 사전에 주택도시보증공사의 '전세보증금 반환보증'이나 서울보증보험의 '전세금보장 신용보험' 등 보험 상품에 가입하는 것도 좋은 대비책이 될 수 있음을 꼭 기억해 두시기 바랍니다.
/박영극 법무사·경기중앙법무사회 안양지부