점유개정(占有改定)이란 당사자 간의 계약에 의해 양도인이 목적물의 점유를 계속하기로 한 경우에 실제로 물건의 수수(授受)는 일절 하지 않고 당사자 간의 양해만으로 인도(引渡)를 끝내버리는 간편한 인도 방법을 말합니다(민법 제189조). 점유개정에 의한 물건의 소유권의 현실의 인도는 행해지지 않습니다. 대항력이란 임차주택을 임대기간 만료 시까지 사용, 수익할 수 있고 임대기간 만료 후 보증금을 전액 반환받을 때까지 임대인 또는 신소유자에게 임차주택을 비워주지 않아도 되는 권리를 말합니다. 주택의 인도와 임차인의 전입신고(주민등록)를 마친 때에는 그 익일 0시부터 대항력이 발생합니다. 주택매매의 경우 흔히 매수인이 소유권을 이전받는 당일, 저당권을 동시에 설정하고 매도인에게 담보대출받은 돈으로 매매잔금을 지불하는 경우에 매매당사자가 매매와 동시에 임대차계약을 체결한 경우에 전 소유자가 임차인이 되는 시점은 소유권이전 당일이 됩니다. 그러므로 대항력은 근저당설정일이 아닌 근저당 설정한 다음날 0시에 발생하므로 전 소유자는 저당권자보다 후순위 임차인이 되어 대항력이 없게 됩니다.(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다 59306판결 참조)
보통 임차인 전소유자일 때 미리 전입신고한 것을 두고, 대항력이 우선할 것이라 착각할 수 있습니다. 매매계약서나 임대차계약서에 특약사항으로 '임차인(매도인)의 대항력이 발생되기 전까지 근저당권 등 임차인의 대항력보다 우선하는 권리가 발생할시 계약을 해제한다'는 특약은 필수라 할 것입니다. 더 나아가 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리인 우선변제권까지 확보하는 것도 잊지 말아야 할 것입니다.
/이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부