주택임대차보호법은 통상의 임대차계약과는 달리 국민의 주거생활 안정을 위해 특별한 규정들을 두고 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다'는 규정을 두어 임차권등기를 하지 않은 경우에도 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인에게 새로운 소유자를 비롯한 계약당사자가 아닌 제3자에게도 계약상 권리를 주장할 수 있는 대항력을 인정하고, 대항력을 갖춘 경우 같은 법 제3조 제4항은 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 규정함으로써 법률상 당연 승계를 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 새로운 소유자와 다시 임대차계약을 체결하지 않고, 전 소유자 사이에 체결된 임대차계약상의 권리를 새로운 소유자에게 그대로 주장할 수 있으므로, 새로운 임대차계약을 체결하지 않아도 됩니다. 다만, 기존 임대차계약을 합의 해지하고, 다시 새로운 계약을 체결하는 것은 임차인에게 불리하지 않다면 가능하다고 판단됩니다.
이와 같이 당연승계 규정을 둔 이유는 유동적인 사람의 신용보다 가치의 변동이 적은 부동산과 함께 임대인의 의무를 승계시키는 것이 임차인을 두텁게 보호할 수 있기 때문입니다.
판례도 부동산의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로, 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸한다고 판시하고 있어, 원칙적으로 전 소유자에 대하여 임대차보증금의 반환을 청구할 수 없다고 판시한 바 있습니다.
다만, 임대차보호법 제3조 4항은 대항력을 갖춘 임차인을 전제로 하는 규정이므로, 전입신고를 하지 않았다면 임대인의 지위는 승계되지 않습니다. 따라서 반드시 전입신고 및 임대차계약서상의 확정일자를 받아 두는 것이 안전합니다.
