센트럴파크역 인근에 미완성 건물 인수
(주)미래금과 관광·레지던스호텔 계약
'신탁개발' 놓고서 의견대립 갈등의 골
"공사비 달라" 시공사는 '유치권 행사'
'문제 해결' 감사원·검찰수사 목소리도
인천 송도국제도시 한 레지던스호텔 건립 공사가 5년 넘게 중단돼 있다. 토지 소유자인 인천도시공사와 민간사업자인 (주)미래금 간 갈등으로 레지던스호텔 관련 계약이 해지됐기 때문이다.
미래금은 "인천도시공사의 부당한 요구로 계약이 강제 해지됐다"고 주장하고 있다. 인천도시공사는 "미래금이 계약상 의무를 이행하지 않았다"는 입장이다.
인천도시공사와 미래금이 첨예하게 대립하고 있는 가운데 시공사인 (주)대야산업개발은 "공사비를 달라"며 유치권을 행사하고 있다. 하지만 공사비 규모와 감정 방법에 대한 의견 차 때문에 공사비 정산 또한 쉽지 않은 상황이다.
인천도시공사와 미래금의 갈등이 쉽게 해결될 조짐을 보이지 않아 레지던스호텔 건립 사업을 정상화하는 데 시간이 걸릴 전망이다. 갈등 해결 및 사업 정상화를 위해선 감사원 감사 또는 검찰의 수사가 필요하다는 의견이 제기되고 있다.
■ 레지던스호텔 건립, 5년 넘게 중단
인천도시공사는 2008년 11월 인천지하철 1호선 센트럴파크역 인근에 있는 호텔을 약 478억원에 인수했다. 인수 당시 호텔 건물은 골조 공사가 일정 부분만 진행된 미완성 상태였다.
인천도시공사는 재정 여건 악화로 호텔 건물을 직접 완성하기 어렵게 되자 2012년 12월 민간사업자 공모에 나섰고, 이듬해 3월 미래금과 계약을 체결했다.
이 호텔은 '관광호텔'과 '레지던스호텔'로 구성된다. 계약에 따라 미래금은 관광호텔을 완성하는 대신 운영권(최장 10년)과 고정가(약 1천103억원)에 우선 매수할 수 있는 권리를 확보했다.
레지던스호텔 부분 토지와 일부 골조 공사가 진행된 건물에 대해선, 약 178억원에 매입하기로 하고 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 냈다. 매입가의 90%인 잔금은 2017년 6월30일 인천도시공사에 납부하기로 했다.
관광호텔은 2014년 9월 임시사용승인을 취득해 인천아시안게임 숙박시설로 활용되는 등 정상적으로 추진됐다. 문제는 레지던스호텔이었다.
인천도시공사와 미래금 간 갈등으로 잔금 납부가 이뤄지지 않자, 지난해 1월 레지던스호텔 매매계약이 해지된 것이다.
미래금은 관광호텔을 건립하면서 레지던스호텔 골조 공사와 외벽 마감 공사까지 진행했다. 공사가 중단된 골조 건물을 그대로 두면 관광호텔 영업은 물론 도시 미관에도 좋지 않기 때문이다.
하지만 레지던스호텔 공사는 2014년 8월 중단됐으며, 지난해 1월 매매계약이 해지되면서 내부 공사는 진행되지 못하고 있다.
■ "소유권 이전 우선"(미래금) VS "신탁 이행 먼저"(인천도시공사)
갈등의 시작은 레지던스호텔 매매계약서에 있는 특약사항(신탁개발)이다. 미래금은 인천도시공사가 이행 불가능한 '신탁개발'을 요구했고, 이를 이행하지 못하자 매매계약을 강제 해지했다고 주장한다.
인천도시공사와 미래금이 체결한 레지던스호텔 매매계약서에는 특약사항이 있다. 미래금은 레지던스호텔을 신탁개발해 개발이익금을 인천도시공사에 적립하고, 이를 관광호텔 우선매수권 금액으로 사용해야 한다는 내용이다.
이는 미래금이 레지던스호텔 개발이익만 챙기고 관광호텔 매수에 나서지 않을 수 있기 때문에, '개발이익 환수 장치' 성격이라고 인천도시공사는 설명했다.
미래금은 신탁개발이 불가능했다고 주장한다. 관광호텔과 레지던스호텔이 하나의 토지로 돼 있는 데다, 토지주와 건축주가 인천도시공사로 돼 있기 때문이다. 여러 신탁사에 문의했지만 "신탁이 불가능하다"는 답변을 받았다고 한다.
미래금 관계자는 "인천도시공사가 잔금을 받은 후 소유권을 넘겨 주면 신탁이 가능했다"며 "잔금을 내겠다고 했는데, 인천도시공사가 소유권을 즉시 넘겨줄 수 없다고 했다"고 주장했다.
또 "신탁개발이 가능한 방안을 제안해 달라고 인천도시공사에 요구했었다"며 "인천도시공사는 아무런 방안도 제시하지 않고 있다가 계약이 해지된 후에야 공동건축주 등록이 가능했다는 말을 하고 있다"고 강조했다.
인천도시공사 이야기는 다르다. 인천도시공사 관계자는 "신탁은 토지신탁, 분양관리신탁, 처분신탁 등 여러 종류가 있다. 처분신탁 등은 가능했다"며 "계약상의 신탁 의무를 이행하지 않았기 때문에 잔금을 받지 않은 것이고, 계약 해지로 이어진 것"이라고 해명했다.
■ 공사비 정산 문제도 입장 차 커
시공사인 대야산업개발은 "공사비를 달라"며 레지던스호텔 건물에 대해 유치권을 행사하고 있다. 레지던스호텔 수급 계약은 미래금과 체결했지만, 법적 건축주는 인천도시공사다.
또한 인천도시공사와 미래금의 매매계약은 이미 해지된 상태다. 미래금에 따르면 레지던스호텔 공정률은 82%로, 450억원의 공사비가 들었다.
공정률은 건설사업관리단이 확인한 것이다. 하지만 인천도시공사에서 추정한 공사비와는 차이가 있다. 인천도시공사는 레지던스호텔에 투입된 비용을 약 125억원으로 추정하고 있다.
공사비 검증 방법에도 이견이 있다. 인천도시공사는 2014년 3월 체결한 '합의 및 확약서'에 따라 인천도시공사에서 선정한 감정평가기관의 감정 결과로 정산해야 한다는 입장이다.
반면 시공사측은 "인천도시공사가 선정한 감정평가기관의 결과를 신뢰할 수 없다"면서 양측이 각각 외부 감정평가기관을 1곳씩 선정해 공사비를 정산하는 방식을 요구하고 있다.
이에 인천도시공사 관계자는 "공사비 정산 방법은 이미 '합의 및 확약서'에서 양측이 합의한 사안"이라면서 "시공사가 공사비 지급을 요구하며 유치권을 행사하고 있기 때문에 소송을 통해 법원의 판결을 따르는 방법도 있다"고 했다.
이같이 양측의 주장이 팽팽하게 맞서고 있어 감사원 감사나 검찰 수사가 이뤄져야 문제가 해결될 것으로 보인다.
/목동훈기자 mok@kyeongin.com