부동산 경매에서 위험요소로는 소유권 상실의 위험과 추가 부담의 위험, 사용제한 등의 위험이 있는데 가장 중요한 소유권 상실의 위험과 추가부담의 위험에 대해 살펴보겠다. 소유권 상실의 위험은 두 가지 경우에 대한 대처방안만 알고 있으면 된다. 최선순위 소유권이전금지 가처분과 최선순위 소유권이전청구권 가등기는 최근의 실무상 위 문제가 해결될 때까지 경매절차를 정지하고 있고 최선순위 환매권도 환매금액을 지불해야 하므로 매수인에게 손해를 끼치지는 않는다. 인수 조건부 전 소유자에 대한 가압류는 인수하는 금액만큼 입찰가를 낮추어 대위 변제하고 말소하면 된다.
주의해야 하는 경우는 독립성이 상실된 구분건물의 취득이다. 독립성이 상실된 구분건물은 매각대금을 납부하더라도 매수인은 소유권을 취득하지 못한다(2009마1449결정). 따라서 매각공고나 감정서에 이와 같은 내용이 있으면 층 전체의 일괄매각이 아닌 한 일단 입찰을 보류하는 것이 맞다. 법원의 업무 관행도 통일적이지 못하고 언제 문제가 불거질지 법원도 모르고 이해관계인들도 모르기 때문이다.
추가 부담의 위험을 없애려면 최선순위 임차인들이나 전세권자들의 선순위 보증금을 차감하고 입찰가를 정하면 된다.
단 유치권의 성립 여부와 부담에 관한 판단은 완전한 분석이 어렵다. 점유의 적법성과 점유자와 점유시기, 공사비 잔액과 변제기 등을 파악해야 하지만 쉽지 않다. 유치권 신고가 있거나 유치권 성립 가능성이 있을 때는 입찰 전에 소유자 등과 협의가 안 되면 유치권 성립 가능성이 없거나 성립 가능성이 있어도 부담금액이 적을 것으로 예상되는 경우에만 입찰가에서 위험부담 액수를 차감하고 입찰에 참가된다.
/박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부