GTX 등 교통호재 연수·남동·서구
9억원이하 주택 LTV 40% 등 규제
법인 활용 근절에 갭투자 방지도
정부는 17일 인천(강화군·옹진군 제외)을 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정하는 내용을 담은 '주택시장 안정을 위한 관리 방안'(이하 6·17 대책)을 발표했다. 정부의 규제지역 확대 및 세제·대출 규제 강화 조치는 비규제지역으로 부동산 투기 수요가 몰리는 풍선 효과를 막겠다는 의지의 표현으로 풀이된다.
정부는 6·17 대책에서 인천 연수구·남동구·서구를 투기과열지구로, 부평구 등 나머지 구(區)를 조정대상지역으로 지정했다. 19일부터 효력이 발생한다.→ 표 참조
투기과열지구로 지정된 연수구·남동구·서구는 GTX-B노선 건설과 지하철 연장 등 교통 호재와 비규제지역 풍선 효과를 누린 지역이다.
연수구는 GTX-B 노선 기점인 송도국제도시를 중심으로 주택 분양 및 거래가 활발했다. 남동구는 인천시청 등 행정타운이 형성된 곳으로, GTX-B 노선이 경유한다. 서구는 서울과 가깝고 청라국제도시, 루원시티, 검단신도시 등 개발 사업이 많다.
이들 지역은 교통 호재와 비규제지역 풍선 효과가 맞물리면서 아파트 분양 및 거래가 증가했으며, 기존 아파트 가격도 상승했다. 최근 3개월간 연수구, 서구, 남동구 주택 가격은 각각 6.52%, 4.25%, 4.14% 올랐다.
인천시에 따르면 연수구는 송도국제도시와 교통 여건 개선 기대감이 높은 옥련동 위주로 주택 가격이 상승했다. 송도국제도시 신규 아파트 분양가는 3.3㎡당 2천만원을 넘었다. 남동구 지역 주택 가격 상승에는 저가 메리트, 교통 호재, 도시정비사업 기대감 등이 반영됐다.
인천 서구 검단신도시는 지하철 연장 등 교통 여건 개선에 대한 기대감이 높아지면서 민간 아파트 19개 단지 약 1만9천가구가 모두 판매됐으며, 올해 2월에는 미분양관리지역에서 해제됐다.
투기과열지구는 9억원 이하 주택에 주택담보대출비율(LTV) 40%가 적용되는 등 강력한 규제를 받는다. 또 주택 거래 시 자금조달계획서와 증빙 자료를 제출해야 하며, 주택·분양권을 소유권 이전 등기 전에 전매할 수 없다. 이 때문에 투기 세력을 막을 수 있다는 장점이 있지만, 경제력이 약한 실수요자는 진입하기 어렵다.
정부는 투기과열지구를 확대하면서 재건축 추진 단지에서 '2년 이상'(합산) 거주한 조합원만 분양권을 받을 수 있도록 했다.
연수구·남동구·서구는 신도심에 해당하는 지역이기 때문에 재건축 등 도시정비사업이 많지 않다. 현재 연수구에서 1개, 서구에서 3개 재건축 사업이 진행되고 있는데, 단계상 '2년 이상 거주 의무화' 대상에 포함되지 않는다는 게 인천시 설명이다.
정부는 6·17 대책에서 법인을 활용한 투기 수요를 근절하고 갭투자를 방지하기 위한 대책도 내놓았다.
법인이 아파트를 매수한 비율은 2017년 1%에서 2019년 3%로 높아졌는데, 특히 인천(0.6%→8.2%) 등 시장 과열 지역에서 매수 비중이 큰 폭으로 확대됐다.
정부는 갭투자 방지를 위해 투기지역·투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출 보증을 제한하고, 전세대출을 받은 후 구입 시에는 전세대출을 즉시 회수하기로 했다.
6·17 대책은 현 정권이 21번째 내놓은 부동산 정책이다. 국토교통부는 "규제지역 확대, 법인 매수 및 갭투자 방지를 위한 대출·세제 개편을 통해 시장 전반의 불안 요인이 차단되면 시장이 안정화될 것"이라며 "시장 동향을 계속 모니터링하면서 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어나갈 것"이라고 밝혔다.
/목동훈기자 mok@kyeongin.com