공급 많은 빌라 '업계약'등 성행
지자체, 위장전입 현지 확인 필요
은행도 조사 안해… 法 사각지대
빌라를 0원으로 매입하는 신종수법 '빌라 스와핑'(6월 23일자 10면 보도) 외에도 광주와 용인 등지에서는 업(UP)계약, 감정평가 상향 등 각종 편법이 동원된 무입주금 빌라 매매 또한 성행하고 있다.
난개발로 빌라가 무분별하게 조성되면서 수요는 아파트와 달리 낮은데 공급이 넘쳐나기 때문으로 풀이된다.
23일 광주시에 따르면 2016년부터 올해까지 광주 시내에 사용승인(준공)된 다세대주택(빌라 등)은 2천232동이다. 보통 4층짜리 빌라 한 동에 8가구가 거주하는 것을 고려하면 1만7천856가구에 달한다.
2011∼2015년 5년간 광주시에서 빌라 2만3천357가구가 건축허가를 받았다. 올해 4월 기준 광주시의 총가구 수가 15만7천865가구인 것을 고려하면 적지 않은 비중이다. 같은 기간 용인시도 748동의 빌라가 사용승인을 받아 5천900여 가구가 공급됐다.
빌라는 특성상 아파트와 달리 감가상각이 빨리 진행돼 집값이 오히려 떨어질 수 있다. 건축주 입장에서 빠른 처분이 절실한 셈이다. 이에 편법 무입주금 빌라 매매도 빠르게 진화하고 있다.
앞서 무입주금 매매에서는 업계약이 만연했다. 업계약이란 실제 매매가격보다 높게 계약서를 작성해 주택담보대출을 최대한 많이 받는 방식이다. 다만 최근에는 세금 부담으로 건축주들이 기피한다. 또 부동산 실거래 허위신고 조사에서도 업계약은 주요 단속 대상이다.
그러자 빌라의 감정가를 높게 받아 주담대 한도를 높이는 편법이 등장했다. 이 경우는 빌라의 가치와 함께 교통·학군 등도 고려되다 보니 모두 통용되는 것은 아니다.
최근에 가장 많이 이용되는 무입주금 매매는 주담대와 함께 신용대출을 받는 방식이다. 이 역시 매수자의 신용도에 따라 신용대출 금액과 금리 부담이 달라진다. 상황이 이렇다 보니 신종수법 빌라 스와핑까지 등장한 것으로 보인다.
법의 사각지대 속에 편법 빌라 매매는 진화하고 있지만 단속은 매번 한 발 늦고 있다. 지자체 등도 스와핑 매매에 대해 인지하면서도 아직 적발은 하지 못하고 있다. 신고 외에 빌라 스와핑을 적발하기 위해서는 위장전입 확인이 필요해 현장을 일일이 다녀야 하는 번거로움이 따른다.
부동산 업계 관계자는 "무입주금 매매를 맞추기 위해 다양한 편법이 동원되는 건 사실이지만, 사실상 단속이 없어 적발될 일은 거의 없다"면서 "지자체는 물론 돈을 빌려주는 은행에서도 서류상 문제가 없다면 위장 전입에 대한 조사를 따로 하지 않는다. 무입주금 빌라 분양이 성행하고 있는 가장 큰 이유"라고 털어놨다.
이에 대해 광주시 관계자는 "전입 신고에 대해선 서류상으로만 확인할 뿐 현장을 확인하는 경우는 드물다"며 "국토교통부에서 일정 기준을 정해 의심 되는 사례를 적발하면 지자체에서 사실 확인을 하고 있다"고 말했다.
/황준성·이상훈기자 yayajoon@kyeongin.com