계약갱신청구권은 소급적용되어 이미 살고 있는 세입자도 해당이 되고, 종전에 몇 차례 계약갱신을 했어도 법시행 이후에 한차례 더 계약갱신이 가능하지만, 묵시적인 갱신은 갱신요구권으로 볼 수 없습니다.
결국 집주인이 실거주 목적을 주장하면 세입자는 계약갱신이 거절되고, 만약 추후 집주인의 실거주 목적이 아니라는 것이 밝혀진다고 해도 이미 명도를 마친 후이므로 손해배상의 문제만 남게 됩니다. 그리고 손해배상에 대하여는 갱신거절 당시 월세 3개월분과 새로운 세입자에게 받은 월차임과 갱신거절 당시 월차임의 차액의 2년분에 해당하는 금액 중 큰 금액으로 손해를 배상하도록 되어 있습니다.
그러나 임대차계약과정의 은밀성, 개인정보보호법 등으로 신규세입자와의 사실관계를 파악하기가 어려워 갱신을 거절당했던 기존의 세입자가 손해배상을 위한 증거수집에는 한계가 있고, 소송을 제기한다고 하여도 소액소송(월차임이 100만원인 경우 소송가액이 300만원 정도)이므로 실익이 없어 포기할 가능성도 많습니다.
또한 집주인이 실거주 목적으로 계약갱신권을 거절한 후, 실거주하지 않고 비워둘 경우에도 손해배상을 청구하지 못합니다.
아직까지 구체적인 사례나 판례가 확고하게 정립된 것이 없어서 집주인과 세입자의 각자 사정과 환경에 따라 갱신청구권과 손해배상청구에 대하여 많은 변수가 있을 것으로 예상됩니다.
/황승수 경기중앙지방법무사회 회장