그러나 요즈음 같이 부동산임대차관계가 혼란스러운 때는 비용부담을 각오하고서라도 단순히 확정일자만을 받고 안심하기보다는 전세권 등기를 할 것을 권합니다.
나중에 전세권 등기를 말소하는데 비협조적이 되면 이를 말소하기 위하여 법률적인 문제가 발생하기 때문에 임대인들이 전세권 등기를 꺼리기도 합니다.
그러나 임대차계약서에 단순히 확정일자만을 받는 것보다는 아래와 같이 전세권 등기를 하는 것이 임차인의 권리를 확보하기 위하여 훨씬 유리하므로 가능한 한 전세권 등기를 허용하는 주택을 물색하여야 합니다.
첫째, 전세권 등기를 하면 필요한 경우 주민등록을 옮겨도 보호를 받지만 확정일자만 받은 임차인은 어쩔 수 없는 사유로 잠시 주민등록이나 주거를 옮기게 되면 대항력과 우선변제권을 상실하여 아무런 보호도 받지 못합니다.
둘째, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 전세권자는 즉시 임의경매신청을 하여 임대보증금반환에 착수할 수 있지만 확정일자만 받은 임차인은 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해야 하고, 법원에 임대차보증금 반환소송을 하여 집행권원을 취득한 후 강제경매신청을 하여야 하므로 전세권자에 비하면 임대차보증금을 반환받는데 적어도 6개월 이상 기간이 걸립니다.
따라서 부동산 가격이 폭락하는 시기에는 소위 깡통 전세현상으로 임대보증금을 반환받지 못하는 사례가 자주 발생할 수 있으니 유념해야 합니다.
셋째, 전세권자는 설정행위로 이를 금지하지 않는 한 임대인의 동의가 없어도 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있어서 급하게 돈이 필요한 경우 전세권은 아주 유용합니다.
/박재승 법무사·경기중앙지방 법무사회 성남지부