서민들에게는 임차보증금이 전 재산과 다름없기 때문에 보증금 중 일부라도 중요하게 보호하기 위해 순위를 무시하고 보장해주는 제도이다. 임차한 부동산에 대한 경매가 진행되는 경우 경매 개시 사실이 등기되기 전에 전입신고가 되어 있어야 우선 변제를 받을 수 있다.
최우선 변제권은 대항력 요건인 전입신고가 되어 있고 실제 점유하고 살기만 하면 인정되지만 최우선 변제 보증금을 뺀 나머지 보증금은 확정일자를 받은 날을 기준으로 순서대로 변제받을 수 있다. 따라서 소액 보증금 세입자라도 반드시 확정일자를 받아두어야 한다.
예를 들어 보자. 시가 5억원짜리 다가구 주택에 1순위 근저당권이 설정되어 있는데 그 집이 경매에 넘어가서 시세대로 낙찰되었다고 가정한다면, 최우선 변제받을 수 있는 세입자의 보증금이 4억원이라면 총 4억원이 세입자들에게 최우선 변제될 것이고 제1순위 근저당권자는 후순위인 임차인들로 인해 1억원 밖에 변제받지 못하게 될 것이다. 이렇게 되면 1순위 근저당권자로서는 큰 손해가 아닐 수 없고, 이런 일이 일어난다면 집주인들이 은행에서 돈을 빌릴 때 주택담보인정 비율이 크게 낮아질 수밖에 없을 것이다. 그래서 법률에서는 소액 임차인이 최우선 변제를 받을 수 있는 한도를 목적물 가액의 2분의1까지로 정해두었다. 즉, 최우선 변제를 받을 수 있는 임차인들의 금액은 2억5천만원 범위 내에서 우선변제 받을 수 있을 것이다.
다가구주택 전세 임차인의 경우 가장 중요하게 체크하여야 할 사항은 불법건축물인지 여부 및 등기부등본에 근저당권설정 금액의 채권최고액 확인뿐만 아니라, 등기부에 드러나지 않는 기존 세입자의 전세 개수와 그 보증금액을 꼭 확인하여야 할 것이다.
/주영민 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부