코로나19·초과 공급에… 모두 울상
재택근무로 수요 쏠림현상도 뚜렷
백신접종 내년엔 감염병 종식 예상
업종·업태 따라 중장기투자 기회로
결과적으로 수익형 부동산의 대표주자인 상가와 오피스텔이 최근 1년 동안 저금리의 수혜를 전혀 누리지 못한 상황이라고 할 수 있다. 다만 앞으로도 전혀 빛이 안 보이는 것은 아니다. 상가는 코로나19의 백신이 현실화된 상황이어서 2022년에는 종식을 기대할 수 있고, 업종과 업태에 따라 매출액 회복 속도가 빨라질 수 있어 현재의 침체기를 수익률을 높이는 저가 매수를 위한 중장기 투자 기회로 활용해 볼 필요도 있다.
예를 들면 올해 1분기 서울의 수익형 부동산 중에서도 안정적인 임대수익을 확보할 수 있는 오피스 등 업무시설과 다양한 업종의 입점이 가능한 근린생활시설(상가)의 거래 총액은 증가폭이 커졌다. 올해 1분기 업무시설의 거래총액은 2조4천81억원으로 2020년 1분기 1조1천676억원에 비해 2배 가까이 늘었다. 다만 주용도가 판매, 교육연구시설인 거래총액은 전년 동기대비 감소한 것으로 확인된다. 오프라인 위주의 업종과 온라인과 오프라인 모두에서 움직이는 업종 사이에서의 차별화가 시작됐다고 할 수 있다.
한편 오피스텔은 올해를 기점으로 초과공급 이슈가 일단락된 상황이고 소형 아파트를 대체할 수 있는 중형 오피스텔을 중심으로 조금씩 시장이 살아나는 분위기다. 예를 들어 2018년부터 2020년까지 오피스텔 입주물량은 역대급 수준이었다. 하지만 2021년에는 전년 대비 3만실가량이 감소된 5만6천194실이 입주할 예정이고 2022년에는 3만8천894실로 더 줄어들 전망이다.
이 때문에 장기간 하락 추세를 보였던 오피스텔 수익률은 전국 기준 현재의 연 4.78% 수준에서는 방어가 가능할 것으로 예상된다. 오피스텔 재고가 많은 수도권과 광역시 수익률을 살펴보면 ▲대전(7.04%) ▲광주(6.65%) ▲인천(5.60%) ▲부산(5.06%) ▲경기(4.73%) ▲대구(4.66%) ▲서울(4.46%) ▲울산(4.26%) 순으로 수익률이 높다.
2020년의 수도권 오피스텔 분양물량도 2019년보다 줄어든 2만6천968실을 기록했다. 2년 전인 2018년(5만7천56실)과 비교하면 반토막으로 줄어든 수준이다. 다만 이러한 물량 감소에도 불구하고 과거부터 누적된 재고물량(분양+입주)이 상당해 청약성적은 저조하다. 2020년 하반기 수도권 오피스텔 단지들의 청약성적을 살펴보면 청약에 나선 15개 단지 중 11개 단지가 청약마감에 실패했다. 오피스텔은 청약통장이 필요 없어 투자수요가 유입된다는 점을 고려하면 실제 계약으로 이어지지 못하는 경우도 상당하다.
오피스텔은 기본적으로 사무실이기 때문에 업무시설이 밀집한 직주근접 지역이 수익성 확보에 유리하다. 바닥난방이 가능해지면서 아파트 소형면적 수준의 아파텔(아파트+오피스텔) 상품이 소비자에게 각광받고 있지만 여전히 대부분은 원룸 형태에 머무르고 있기 때문이다. 특히 최근 들어서는 정부가 2주택자 이상 다주택자에 대한 취득세를 중과하면서 주택 수에 들어가는 아파텔에 대한 선호도가 과거보다 낮아진 분위기도 감지된다. 여기에 코로나19 감염이 확산되면서 재택근무가 늘어나고 주요 도심의 상가와 사무실의 공실 비율이 늘어난다는 점들도 오피스텔이 틈새상품으로의 힘을 발휘하기 어려워진 이유 중 하나다.
결과적으로 최근의 부동산 시장 트렌드를 볼 때 재택근무에 최적화된 신축 아파트 위주로 수요가 쏠리듯이 오피스텔도 서울과 수도권 역세권에 위치한 업무시설 위주로만 수요 쏠림이 예상된다. 상가시장도 업종과 업태에 따른 양극화가 코로나 종식 이후까지 장기간 지속될 가능성이 높다. 오피스텔과 상가 모두 이러한 수요층 쏠림에 따른 반사이익이 기대되는 단지나 지역, 상권, 업종 등을 중심으로 공실 없이 연 3~5% 수준의 평균수익률을 기대해 보는 다소 보수적인 전략을 견지하는 것이 유효해 보인다.
/윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원