전례없는 정부 주요정책 완성 시기
매물 축소·매매가 상승폭 점차 커져
이달말 국가철도망 계획 매듭 예정
이슈 따라 하반기 경인지역도 요동
세금 이슈를 살펴보자. 재산세와 종합부동산세의 과세 대상자가 6월1일 확정됐다. 과거에는 보유세 부담이 크지 않아 별다른 이슈가 아니었지만 현 정부 들어 세금 부담이 큰 폭으로 늘어나고 있다. 올해만 세금 부과의 기준인 공동주택 공시가격이 평균 19% 급등했다. 2017년 이후 매년 6월 전후의 서울 아파트 매매가격 월간 추이를 살펴보면 6월에 월간 상승폭이 확대되는 패턴을 보였다. 공시가격이 꾸준히 상향 조정되며 공동주택과 관련된 보유세가 늘어났고, 재산세와 종합부동산세의 과세 대상이 확정되는 6월을 기점으로 일부 매물들이 회수되는 경향을 보였기 때문으로 풀이된다. 정부가 2020년 7·10대책을 통해 다주택자의 매물확대를 유도한 바 있다. 하지만 절세를 목적으로 한 증여가 역대 최대치를 기록하는 등 과세 기준점이 임박한 5월부터 매물량이 줄어들며 주간 매매가격 상승폭이 점차 커지고 있다.
임대차 3법의 마지막 퍼즐인 전월세신고제 영향력도 그냥 지나칠 수 없다. 시행 이후 음성적으로 거래되던 전월세 계약들이 투명하게 시장에 공개된다. 부정확한 전월세 계약들에 확정일자가 자동으로 부여되는 만큼 임차인들의 권리보호가 강화된다는 긍정적인 효과도 있지만, 한편으로는 임대수익에 대한 세금 부과를 목적으로 신고제를 하는 게 아니냐는 임대인들의 반발심리도 상당하다. 지난해 갱신청구권과 상한제 시행 이후 전세물건이 급격히 줄어들고 전세 가격이 폭등했던 부작용을 경험한 점을 고려한다면 저금리와 입주물량 감소, 임대사업자 자동말소 등의 불확실성이 큰 전월세 환경에서 앞으로 전월세신고제가 어떤 파장들을 몰고 올지 보다 면밀하게 지켜볼 필요가 있다.
6월 말에는 대통령 선거 이슈와 맞물린 국가철도망 구축계획(서부권 광역급행철도 GTX-D 포함)도 확정된다. 올해 전국 시·도중 아파트 시세가 가장 많이 오른 곳은 인천과 경기 일대로 교통개선 이슈와 관련된 곳들이 상당수 포진했다. 17개 시·도 기준으로 인천광역시가 올해 상승률 1위를 기록했지만 시·군·구 단위로 지역을 쪼개면 경기도에 위치한 지역들의 상승폭이 가장 높다. 경기 동두천시가 23% 올라 상승폭이 가장 컸고 시흥시 15%, 의정부시 13% 순으로 상승세가 가팔랐다. 대부분 GTX 노선이나 신설 국가철도망과 연관된 곳들이다.
공공주도의 정비사업을 담아냈던 2·4 공급대책 발표 후 서울 등 수도권 아파트값 상승폭이 둔화됐지만, 5월부터 다주택자 매물들이 일부 소진된 이후에는 가격 상승폭 확대가 이어지고 있다. 서울시장 보궐선거 이후에는 정비사업과 관련된 규제 완화 기대감도 주택시장을 자극하는 분위기다. 게다가 보유세(재산세, 종합부동산세) 과세기준점을 전후로 절세 목적의 물건들이 일부 회수되고, 다주택자에 대한 양도소득세 중과세(기본세율에 2주택자 20%p, 3주택자 30%p 중과 예정) 영향으로 인해 매물 잠김 현상이 발생할 가능성도 높다. 여기에 임대차 3법의 여진이 현재 진행형이고, 다양한 교통 호재가 조만간 발표될 예정이다. 결과적으로 최근 5년여의 6월 추세처럼 매도자 우위의 시장이 강화되며 최근의 상승 흐름이 보다 강화될 가능성이 높은 상황이다.
/윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원