척박한 주거현실 극복위한 대안
분양형, 토지는 임대 건물만 분양
엄청난 대출없이 내집 마련
임대형, 핵심지역 공급 질 높여
기존 공공임대 부정적 인식 불식

남기업
남기업 토지+자유연구소 소장
의식주에서 가장 중요한 것은 바로 '주(住)'다. 주거가 불안하면 인간다운 삶은 불가능하다. 그렇다. 주거권은 모두가 누려야 하는 기본권에 속한다. 공정한 경쟁은 주거안정이 전제되어 있어야 가능하다.

그런데 어찌해서 선진국에 들어선 우리나라의 주거 현실은 이렇게 척박하기만 할까? 통계청에 따르면 2019년 현재 저소득층(약 800만 가구)에서 집이 아닌 쪽방, 고시원, 비닐하우스 등에 거주하는 가구 비율이 무려 57만(2006년엔 9만8천가구)이나 되는 것으로 나온다. 이들에게 '기회 균등'은 말장난에 불과하다.

본격적으로 산업화가 전개된 1960년대 말부터 지금까지 불로소득을 노리는 주택투기는 우리 사회를 말할 수 없이 괴롭혀 왔다.

그러면서 형성된 특징은 세 가지다.

첫 번째는 자가보유의 장벽이 높다는 것, 즉 주택가격이 너무 비싸다는 것이다. 2020년 현재 서울의 연 소득 대비 집값은 12배로 나타났는데, 이는 서울 중간 정도의 소득을 가진 가구가 중간 가격의 주택을 매입하려면 12년 동안 한 푼도 쓰지 않고 모아야 한다는 뜻이다.

두 번째는 선진국과 비교해서 공공임대주택의 양과 질이 턱없이 부족하다는 것이다. 무주택자를 위한 30년 이상 장기공공임대주택 비율은 2019년 현재 전체 주택의 4.3%에 불과하고 위치도 도심지와 멀리 떨어져 있으며 질마저 떨어진다.

세 번째는 민간 임대시장에서 집주인의 힘이 압도적으로 세다는 것이다.

이런 척박한 주거 현실을 극복하기 위해서 나온 대안이 바로 기본주택이다. 기본주택은 분양형과 임대형으로 나뉘는데, 분양형은 기존 분양주택의 대안으로, 임대형은 기존 공공임대주택의 대안으로 제시된 것이다. 다시 말해서 기본주택은 말 그대로 국민의 주거권을 기본권으로 접근하여 구현하려는 전략이다.

먼저 '분양형'을 살펴보자. 분양형 기본주택의 목표는 분양주택 가격을 획기적으로 낮추자는 것에 있다. 집값의 50% 이상을 차지하는 땅은 임대하고 건물만 분양하자는 것이다. 이렇게 하면 엄청난 대출을 일으키지 않고도 내 집을 마련할 수 있게 된다. 만약 건물가격이 평당 700만원이라고 하면 2억1천만원에 내 집을 마련할 수 있다. 물론 토지임대료는 부담해야 한다. GH(경기주택도시공사)가 시뮬레이션 한 바에 따르면 임대료는 20만원에서 30만원 사이에서 결정되고 정기적으로 재조정한다. 그리고 처분 시에는 공공에 환매하도록 해서 매매차익을 원칙적으로 차단한다.

기존 공공임대주택의 대안으로 제시된 임대형 기본주택은 역세권이나 핵심지역에 공급하고, 주택의 질도 높이며, 저렴한 임대료로 무주택자면 누구나 최장 30년 동안 거주할 수 있는 주택이다. 즉, 기존 공공임대주택에 대한 부정적 시선을 완전히 불식시키고 무주택자의 주거권을 실질적으로 구현하겠다는 구상이다.

그러나 이러한 기본주택 전략이 성공하려면 충족시켜야 할 중요한 조건이 있다.

그것은 기존주택에서도 매매차익인 불로소득이 여간해서 생기지 않도록 해야 한다는 것이다. 기존주택은 가격이 계속 올라 매매차익을 누릴 수 있는데 분양형 기본주택은 매매차익을 누리지 못한다면 시장에서 외면받게 된다. 우리가 바라는 전 국민의 주거권 실현은 주택 불로소득이 차단되도록 부동산 세제를 개편하는 동시에 자기 소득으로 집을 마련할 수 있는 분양주택과 괜찮은 위치에서 부담 가능한 임대료를 내고 장기간 살 수 있는 공공임대주택을 꾸준히 공급해야 가능하다.

이렇듯 기본주택은 기존 분양주택의 문제와 공공임대주택의 한계를 근본적으로 해결하고 극복하려는 담대한 기획이다. 지금 대한민국은 기본주택을 통해 모두가 꿈꿨던 전 국민의 주거권 실현의 문을 향해 걸어가고 있다.

/남기업 토지+자유연구소 소장