중산층의 주거안정을 위해 이러한 구조적 문제를 어떻게 해결할 수 있을까? 그 답은 월세형 임대주택이 충분히 시장에 존재해야 한다는 것이다. 전세 중심의 주거수요를 흡수할 수 있는 월세형 임대주택이 시장에 존재해야 자산가격 변동에 따른 주기적 주거불안의 충격을 완화시킬 수 있다. 이러한 목적으로 추진된 정책이 2015년 박근혜 정부에서 시도되었다. 중산층 주거안정을 목적으로 민간임대주택 활성화를 위해 도입한 뉴스테이가 그것이다. 문재인 정부에서 공공지원민간임대주택으로 그 의미가 퇴색했지만, 경기도가 제안하는 기본주택은 뉴스테이의 도입 당시 배경과 크게 다르지 않다. 경기도형 기본주택은 중산층까지 입주가능한 공공임대주택을 공급하여 주거불안 문제를 해소하겠다는 것이다. 경기도형 기본주택은 공공임대주택 정책이 초기 잔여주의(영구임대)에서 일반주의(국민임대 등)로 발전되는 과정에서 더 나아가 보편주의 모델을 지향한다. 기본주택은 보편주의 모델 복지국가이자 선진국들의 모델로서 공적지원주택의 지원 대상을 특정하지 않고 전 계층을 대상으로 하는 것이다.
경기도형 기본주택의 방향성에 대해서는 큰 이견은 없는 듯하다. 다만 지속적으로 공급이 가능한 모델인지에 대해서는 고려해야 할 요소가 많다. 보편적 공급모델 안에서 기본주택은 지속가능한 공급이어야 하고, 소비자가 부담가능 해야 하며 포용적 성격을 가진다. 즉, 임대료 수준은 과도하게 저렴하지 않으면서, 질적인 측면에서 살고 싶은 주거유형이면서, 사업자가 손실이 나지 않는 구조이어야 하는 것이다. 경기주택도시공사는 공공사업자와 주택도시기금의 역할 분담을 통해 장기임대주택을 획기적인 수준까지 공급하겠다고 발표한 바 있다. 이에 대한 해법으로 정부(기금)와 경기도, 경기주택도시공사가 '장기임대 매입공사(가칭)'를 설립하여 공공사업자가 건립한 임대주택단지를 매입·비축하고, 공공사업자는 임대주택단지를 임차하여 임대주택을 공급·관리하는 구조를 제시한다. 기존의 행복주택리츠와 마찬가지로 리츠를 활용한 공공임대주택 재원조달구조가 가지는 원초적인 한계점은 리츠의 투자재로서 기능이 떨어지게 됐을 때 두드러진다. 리츠 구조는 적정수익률이 기대되어야 가능한 구조이기에 장기임대 매입공사가 리츠를 대신하는 것이다. 장기임대매입공사는 개념적으로 토지은행(land bank)과 유사한 구조다. 사업자가 손실을 보지 않으면서 지속적으로 공급하기 위해서는 기본주택을 받아 줄 곳이 장기임대매입공사이다. 경기도형 기본주택 정책도 결국 중앙정부의 의지가 중요하다.
싱가포르는 연간 정부예산의 2.4%에 해당하는 금액을 주택개발청(HDB)의 재정자원으로 편성하고 지원하고 있다. 기본주택은 주택시장의 불안으로 인한 사회적 손실을 감안할 때, 정부 재정사업 구조의 획기적 전환을 요구하는 것이다. 기본주택이 성공하기 위한 필요조건이다.
/지규현 한양사이버대학교 교수