위 사안은 임대인의 임차인에 대한 임대차계약해지 사유인 상가건물임대차보호법 10조의 8(3기 이상의 임대료 연체)에 해당하는지와 더불어 A가 2021년 4월21일에 변제한 300만원이 연체한 임대료 중 어느 기간에 충당되는지가 문제된다.
임차인을 보호하기 위하여 국회에서는 상가건물임대차보호법 제10조의 9를 신설하여 2020년 9월29일에서 2021년 3월29일 사이(이하 '시행기간') 임대료 연체는 동법 제10조의 8의 연체가 아닌게 되었다. 따라서 신설법에 의하면 위 사안에서 임대차 해지 사유에 해당하는 임대료연체기간은 2020년 7월29일~9월28일까지 2기, 2021년 3월30일~4월29일까지 1기로써 총 3기이다. 만일 300만원 변제한 돈이 위 신설법 시행기간 중의 임대료에 충당된다면 '임대차 해지 통지'는 적법한 것이다.
민법은 476조, 477조에서 변제충당에 관한 규정이 있다. 임차인이 300만원 변제 시 연체기간 중 어디에 충당할 것인지 정할 수 있고 정하지 않으면 임대인이 정할 수 있다. 임대인의 지정에 대하여 임차인이 즉시 이의를 한 때에는 법정변제충당방법인 변제기가 먼저 도래한 채무에 충당이 이루어진다. 그렇다면 B가 위 300만원을 신설법 시행기간 중의 연체임대료에 충당하겠다고 하더라도 A가 즉시 이의를 제기하면 법정변제충당순서에 의하여 2020년 7월29일부터 연체한 임대료에 먼저 충당된다.
그렇다면 3기 이상의 임대료를 연체한 상태가 아니므로 임대차계약해지통지를 할 수 없다.
/김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부