저출산·고령화 현상 급속도로 진행
인구감소 따른 주택공급 전략 필요
첫째, 인구수의 감소에 따른 미래전략이 필요하다. 현재 우리나라는 저출산 및 고령화 현상이 급속도로 진행되고 있다. 즉, 우리나라는 2026년에는 노령인구가 20%를 넘는 초고령 사회로 진입할 것이라고 예상한다. 현재 진행되고 있는 저출산 및 고령화 속도에 맞추어 주택공급전략이 필요하다. 과거 성장시대의 주택시장과는 다른 주택의 수요가 있다. 특히 현재의 신도시 위주 공급대책은 공급과잉으로 인한 빈집문제가 발생할 수 있고, 이러한 문제를 해결하려면 엄청난 사회적 비용을 지불해야 한다. 물론 인구수가 감소할 것이라는 예측에는 변수가 있다. 우리나라는 현재 3D업종에서 인력난을 겪고 있다. 이러한 실태를 해결하기 위해 외국인의 유입이라는 이민정책을 언제, 어떻게 변화시킬지에 대한 전략도 필요하고, 부동산 공급정책과도 연계하여 전략을 마련하여야 한다. 왜냐하면 외국인 근로자의 급격한 유입은 주택문제를 동반하기 때문이다.
둘째, 가구구조의 변화에 따른 미래전략이 필요하다. 대표적인 변화는 1인 가구의 급증이다. 우리나라는 오랫동안 4인 가구가 주류를 이루었지만 이제는 국민의식의 변화로 1인·2인 가구의 시대로 접어들고 있다. 2021년 통계청의 자료에 따르면 전체 가구에서 1인 가구가 차지하는 비중은 30.2%이고, 2인 가구의 비중은 27.8%이다. 1인과 2인 가구의 비중을 합하면 58.0%이다. 이러한 가구 구조의 변화에 따른 주택공급전략이 필요하다. 1~2인 가구에 적합한 주택의 공급, 수요의 예측, 주거수준 및 주거유형 등을 고려한 정책을 수립하는 등 유비무환의 대응전략을 마련하는 것이 국가의 책무이다.
셋째, 부동산의 이용도에 대한 전면적인 개편이 필요하다. 장기적 측면에서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정하고 있는 용적률과 건폐율에 대한 조정이 필요하다. 대도시와 중소도시 간에, 도시와 농촌지역 간에 차별화가 필요하다. 지방이나 농촌의 경우에는 현 수준을 유지하더라도 대도시는 용적률을 높이고 건폐율을 낮추어 공원이나 사회기반시설을 확보하여 쾌적한 도시환경을 조성하고, 고밀개발을 통하여 1~2인 가구들이 지역공동체를 형성할 수 있도록 유도하여야 한다.
국민의식 변화 1·2인 가구시대 진입
주거 수준·유형 고려한 정책 세워야
부동산 이용도 맞게 관련법 개정도
결국 부동산 가격의 급격한 하락은 국가경제의 침체와 경기하락을 가져오고, 심한 경우에는 금융기관의 부실로 이어져 국가의 위기를 초래할 수도 있다. 왜냐하면 부동산 담보대출의 부실화는 국가 및 개인의 경제활동에 상당한 영향을 미치기 때문이다. 따라서 정부에서는 사회의 구조변화 및 여러 가지 환경변화를 고려하여 장기적 측면에서 부동산정책의 미래전략을 수립하여야 한다. 국토는 우리 세대가 사용하고 후손에게 물려줄 유산이다. 토지의 효율적 이용을 통하여 부동산문제가 발생하지 않도록 하여야 하며, 문제의 해결을 위한 사회적 비용을 미래 세대가 부담하지 않도록 하여야 할 책무가 있다.
/서진형 대한부동산학회 회장·경인여대 교수