[인천 주택 재개발 사업 집중진단·(2)] '1' 입주권의 원칙

"조합원 아니면 분양권 못 받아" 투기세력 차단 법제처 유권해석

주택재개발정비사업에 정통한 부동산 업계 관계자들은 분양권 자격이 없는 주택 거래를 두고 '시한폭탄'이라고 부른다. 단순히 부개5구역만의 문제가 아니라는 것이다.

올해 8월31일 기준으로 인천 지역 내 도시정비사업을 추진하는 곳은 88개 구역에 이른다. 이 중 구역 지정을 받은 곳은 10개 구역, 조합이 설립된 곳은 16개 구역, 18개 구역은 사업시행 인가를 받았다. 관리처분계획 인가를 받은 곳은 14개 구역이며 30개 구역에서 신축 주택이 건설 중이다. 

다물건 거래자 합해 하나의 입주권만
도시정비법상 소유자 설명의무 정해

주택재개발정비사업 업계는 다물권자로부터 토지나 건축물을 넘겨받더라도 단독 입주권을 취득할 수 없는 것으로 보고 있다. 다물권 거래자를 합해 1인의 조합원으로 취급하기에 '1조합원 1입주권의 원칙'상 하나의 입주권만 인정하는 것이 맞는 것으로 보고 있다.

법제처도 "조합설립 이후 토지 등 양수로 조합원이 증가하는 등 지분 쪼개기를 통한 투기세력 유입을 방지하고, 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위해 조합원이 되지 못한 토지 등 소유자는 분양권을 받을 수 없다"는 취지로 유권해석을 내린 바 있다.

따라서 다물건을 매매하는 경우 이러한 사실을 충분히 이해시키고 매입자(양수자)가 피해를 입지 않도록 주의해야 한다.

도시정비법 제122조에는 정비구역의 부동산 거래 시 토지 등 소유자의 설명의무를 정하고 있다.

토지 등 소유자와 공인중개사는 매매계약 체결 시 양수자에게 사업의 추진 단계, 즉 시공사 선정, 사업시행계획인가, 감정평가, 관리처분계획 인가, 이주, 철거 등에 대한 예정 시점을 설명하고 퇴거 예정 시기, 조합원의 자격 등(제39조)에 대해서도 고지해야 한다.

조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다)은 토지 등 소유자(재건축 사업의 경우에는 재건축 사업에 동의한 자만 해당 된다)로 하되, 다음 각 호(①토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유의 속하는 때 ②여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속한 때 ③조합설립 인가 후 1명의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때)의 어느 하나에 해당하는 때 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 정하고 있다. → 표 참조

사업 추진·조합원 자격 등 고지해야
상반된 판결 논란 있지만 대법 '아직'

최근 광주고법이 "조합원이 아니어도 분양 대상자가 될 수 있고 조합원이 아닌 토지 등 소유자의 분양신청권을 박탈하는 명문의 규정이 없는 이상 단독으로 분양 신청을 할 수 있다"고 판결한 바 있다.

이어 부산고법에서는 "다물건 매입자는 공유지분만큼의 분양권만을 가지게 된다고 봐야 한다"는 상반된 판결을 내려 논란이 일고 있으나 부산고법 판결에 대해 아직 상고심이 진행 중이고 대법원 판단은 나오지 않은 상태다.

"1인이 다수의 부동산을 소유하던 중 양도로 인해 여러 명이 다수의 부동산을 소유하는 경우 양수인들은 단독 분양권을 받지 못하고 1개의 분양권 중에서 자신의 권리 범위에 따른 공유지분만큼만 인정받는 것이 법의 취지에 맞다"는 것이 법조계와 도시정비사업 관계자들의 일반적인 견해다.

그동안 이 같은 취지의 판결이 주를 이뤘고, 부산고법에 대한 대법원 상고심 판결을 지켜봐야겠지만 광주고법의 판결은 이례적인 것으로 봐야 한다는 것이다.

/이진호기자 [e-mail]