여당의 이재명 후보는 임기 중에 250만가구를 공급하고, 이 중에서 100만가구는 기본주택으로 공급하겠다는 공약이다. 야권의 대표적 주자인 윤석열 후보도 기본주택에 맞서 청년원가주택을 포함한 250만가구 공급을 제시하였다. 또 다른 야당의 안철수 후보는 5년간 토지임대부 청년안심주택 50만호 공급 등을 발표하였다.
내년 대선에 어느 후보가 당선되더라도 각 후보들의 공약이 실현된다면 모든 국민들이 분노하고 있는 집값의 문제는 자연스럽게 해결될 것이다. 그런데 이러한 공약의 실현 가능성은 상당히 낮다. 왜냐하면 각 후보들의 공약은 표심을 얻는데 상당한 도움이 되겠지만 실행 과정에서 많은 난관이 예상된다.
수도권에서 택지 조달 쉽지 않고
주거복지 아파트 천문학적 예산
용적률 높이면 도심 난개발 초래
첫째, 공급가수의 문제이다. 250만가구를 5년 동안 공급하려면 1년에 50만가구를 공급하여야 한다. 이 정도의 공급이 이루어지면 노태우 정부에서 시행한 제1기 신도시 200만호 공급계획보다 더 원대한 계획이다. 노태우 정부에서 200만호 공급이 이루어지고 이후에 10년 동안 집값 안정 및 전셋값의 안정을 가져왔다. 택지는 어디에 어떻게 공급하겠다는 계획인지 모르지만 현재 수도권에서 이 정도의 택지를 조달하기란 쉽지 않다. 선거 공약이기는 하지만 현실성이 있고, 실행 가능성이 있는 공약을 통하여 국민들에게 미래의 비전을 제시할 필요가 있다.
둘째, 기본주택, 원가주택, 반값아파트 등 공공주거복지 정책의 문제이다. 전 국민에게 공공임대주택을 공급하면 좋겠지만 결국 예산의 문제이다. 이러한 주거복지아파트를 공급하면 택지를 국가가 매수해야 한다. 국가의 천문학적 예산이 투입되어야 한다. 증세를 통하여 자금을 마련하면 되겠지만 부작용이 많다. 싱가포르는 전 국민의 90%가 자가주택에 살고 이 중에서 80%는 공공이 공급하는 주택을 소유하고 있다. 현재 싱가포르의 공공주택은 정부로부터 99년간 임대하여 소유하는 영구임대주택 형태이다. 이러한 성공적인 모델을 우리나라에 도입하면 성공할 수 있을까? 장담하기 어렵다. 도시국가라는 특성, 국민의 정서, 공공기관에 대한 신뢰도 등에서 차이가 있기 때문이다. 우리나라에 맞는 주거복지정책이 필요하다. 전 국민에게 양질의 임대주택을 공급하겠다는 공약보다는 하위 10%에 해당하는 주거취약계층의 주거복지에 올인하는 것이 더 바른 방향이다.
셋째, 주택의 공급량을 확대하기 위하여 기존 용도지역지구에서 규정하고 있는 용적률을 높이는 방향을 제시하고 있다. 그런데 단순히 용적률을 높이게 되면 도심의 난개발을 가져올 수 있다. 물론 미국이나 일본의 경우에는 저가주택을 공급하고자 할 때에는 최대 용적률이 1천800%를 초과하기도 한다. 용적률은 높이되 건폐율은 낮추어서 도시공원이나 도로용지로 활용하는 등 일정 부분 개발이익을 환수하는 제도적 장치가 병행되어야 한다.
넷째, 주택공급은 장기적 전략이 필요하다. 우리나라도 인구수와 가구수의 감소로 성장이 정체되는 시기가 도래할 것이다. 급속한 고령화와 출산율의 감소로 수요자가 감소하게 되면 수도권 외곽지역은 빈집 발생이나 슬럼화를 가져올 수도 있다. 따라서 대선 주자들은 좀 더 국가의 미래를 위한 장기적 측면의 공급정책을 제시하였으면 하는 바람이다.
인구·가구수 염두 장기전략 필요
실현 가능성·국가 미래 따져봐야
결론적으로 대선 주자들은 표를 공략하는 정책도 중요하지만 실현 가능성이 있는 정책, 장기적 측면의 정책, 국가의 미래를 설계하는 공약을 기대해 본다.
/서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)