특히 문재인 정부의 부동산정책은 실패했다고 인식하기 때문에 부동산정책에 대한 공약이 많다. 여야의 대선 주자들이 발표한 대표적 공급대책인 기본주택과 원가주택을 공급하겠다는 공약이 있다. 누가 대통령에 당선되어도 우리나라 국민들은 이제 집 걱정을 하지 않아도 된다. 여야 대표주자들의 공약이 실천되면 집 문제는 모두 해결되기 때문이다.
기본주택, 공공영구임대주택 개념
공급하려면 천문학적 예산도 필요
원가주택, 토지환매부로 투기 차단
이러한 대선 후보들의 공약은 공약(公約)일까? 공약(空約)일까? 실현 가능성은 있을까? 각 정당과 정치인들의 선거공약은 선거 때마다 반복되고 있다. 선거만 끝나면 용두사미가 되어 정치에 대한 불신으로 이어지고 있다. 과거에도 반값아파트 공급제도가 시행된 적이 있다. 이에 국민들은 순진하게도 단순히 반값에 아파트를 공급받을 수 있을 것으로 생각하였다. 그러나 현실은 그렇지 못하였다. 왜냐하면 이 제도는 현재의 아파트와 같은 아파트를 반값에 공급받는 것이 아니라 환매조건부 분양과 대지임대부 분양방식이었기 때문이다. 이 제도는 이전에 대선 공약으로 제시되었고, 제도화되었으나 현실적으로 공급이 이루어지지 못하였다. 이번 대선 각 후보들의 공약만 보더라도 풍성하고 현란하다. 구체적 재원조달 방안이나 실천 로드맵이 없다. 그래서 실현 가능성에 의문이 있다. 국민들의 의식주와 직결되는 부동산공약은 얼마나 비현실적인지 상식적으로 생각해보면 충분히 판단할 수 있다.
먼저 여당의 대선 주자가 제시하는 기본주택을 살펴보자. 임기 내 주택 250만호를 공급하고, 그중 100만호는 중산층을 포함한 무주택자 누구에게나 공급하는 '기본주택'을 공약했다. 기본주택은 중산층을 포함해 무주택자라면 누구나 건설 원가 수준의 저렴한 임대료로 고품질 주택에서 30년 이상 살 수 있도록 하는 공공주택 개념이다. 이를 통해 장기임대 공공주택 비율을 전체 주택의 10% 선까지 늘리겠다고 하였다. 그리고 갑자기 기본주택은 임대형 기본주택, 건물 분양형 기본주택, 지분적립형 주택, 누구나집, 이익 공유형 주택 등을 제시하고 있다. 기본주택은 기본적으로 공공영구임대주택의 개념인데 표를 의식하여 기본주택의 개념을 확대하였다.
결국 이러한 기본주택을 공급하려면 천문학적인 예산이 필요하다. 왜냐하면 이러한 주거복지아파트를 공급하기 위해서는 기본적으로 국가가 아파트용지를 매수해야 하기 때문이다. 국가예산의 50%를 기본주택건설예산에 투입하면 되겠지만 현실적으로 불가능하다. 야당의 대표 주자는 공공공급보다는 민간공급을 통하여 청년 원가주택 30만호와 역세권 첫집주택 20만호를 공급하고, 원가주택에 투기 차단을 위한 토지환매부 방식을 명시했다. 토지환매부 방식은 예전의 정부에서 이미 실패한 정책이다. 그런데 제도를 보완하지도 않고 그대로 시행하겠다는 것은 똑같은 실패를 답습하겠다는 의미이다. 청년 원가주택은 건설원가로 분양가 20%를 내고 80%는 장기저리의 원리금 상환을 통해 양질의 주택을 매년 6만호 공급하고, 역세권 첫집주택은 시세 50~70% 수준의 공급 가격으로 청년과 신혼부부에게 공공분양주택을 공급한다는 공약이다.
이전에 실패한 정책 제도 보완해야
대선주자들 완성도 높은 공약 내놔야
역세권 민간재건축사업의 용적률을 300%에서 500%로 상향조정하고 증가된 용적률의 50%를 공공기부채납 받아 공공분양주택으로 활용하겠다는 구상이다. 용적률을 500%로 상향하게 되면 역세권 난개발의 문제가 발생한다. 주차난과 주거환경악화라는 문제를 해결하여야 한다. 도심은 고밀개발을 하더라도 용적률을 높인 만큼 건폐율을 낮추고, 낮춘 건폐율의 대지는 도로나 공원용지로 환수하여 쾌적한 도시환경을 조성하여 시민들에게 돌려주어야 한다. 이러한 문제점들을 고려한 부동산정책의 공약이 절실한데 이번 대선의 기본주택과 원가주택의 공약은 실현 가능성이 없는 포퓰리즘적 정책일 가능성이 많다. 이제라도 대선 주자들이 부동산 문제로 많은 상처를 받고 있는 국민들을 위하여 실현 가능성이 있고, 완성도가 높은 부동산공약을 제시하였으면 하는 바람이다.
/서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)