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이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부
주택임차인이 부동산등기부상 선순위 (가)압류 채권, 물권 등이 없이 점유를 하고 전입신고를 하면 대항력이 생긴다. 이에 더하여 임대차계약서에 확정일자까지 받으면 경매시 배당신청하면 우선변제권이 생긴다. 지역에 따라, 민법 개정시기에 따라 보호되는 임차보증금범위가 다르지만 소액임차인에 해당하면 최우선변제권을 가진다.

조세채권의 우선권에 의해 조세채권은 원칙적으로 납세자의 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. (국세기본법 제35조1항, 지방세법 제31조1항) 당해세는 별론으로 하고 조세채권의 법정기일이란 납세의무자가 과세표준과 세액을 신고하여 조세채무가 확정되는 경우의 '신고일'이나 지방자치단체가 결정 부과하는 경우 '납세고지서 발송일'이다.

대항력과 확정일자 받은 임차인이 배당신청을 하면 배당순위에 따라 배당받게 되는데 조세채권의 법정기일(배당기준일)이 우선변제권을 획득한 시기보다 앞서는 경우에, 임차보증금은 배당순위에서 조세채권보다 후순위로 밀리게 되므로 경매에서 주의를 기울여야 한다. 조세채권의 법정기일은 일반인이 알 수가 없기에 임차인이 전입신고 후에 조세의 압류등기가 되었더라도 법정기일은 그에 앞설 수 있기 때문이다. 그래서 현명한 임차예정자는 중개사로부터, 임대인으로부터 국세 지방세 완납증명서를 요구하여 밀린 체납금이 있는지 확인할 필요가 있다.

만약 임대차보증금이 선순위로 배당받는다고 굳게 믿고 있다가 조세채권보다 배당순위에서 밀리게 되면 임차보증금을 못 받거나 일부만 받을 수 있다. 조세의 법정기일을 기준으로 임차인의 보증금의 배당순위가 뒤바뀌게 되면, 임차인의 지위가 현저히 불안해지는 폐단이 불가피하다. 불안정한 임대차가 싫다면 차라리 소유권을 취득해야 재산을 보존할 수 있다. 임대차가 저렴하긴 해도 타인에 의해 내 재산의 보존여부가 결정되기 보다는 내 집에서 내 재산 내가 관리하는 편이 속이 편할 수도 있겠다는 생각이 든다.

/이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부