인천 중구와 동구 일대 구도심은 노후 주택 정비 등 주거 환경 개선사업이 가장 필요한 지역이면서도 낮은 수익성으로 사업 추진이 가장 어려운 곳이다. 전문가들은 구도심 쇠퇴가 심화할수록 정비사업 추진이 더 어려워지는 악순환 구조에 갇힌다고 경고한다. 구도심 정비사업 추진을 위한 장기적이고 체계적인 전략이 필요한 시점이다.
인천연구원이 15일 발간한 '인천시 주택정비사업 추진 가능성 분석' 보고서는 정비사업 추진 가능성에 가장 중요한 요인으로 주택 가격(분양가)을 꼽았다.
추진 가능성 '주택 가격' 가장 중요
전동 등 6곳 '최근 5년기준' 불가능
인천연구원 연구진은 보고서에서 인천의 주택 가격 상승 추세를 '최근 5년 기준(1.6% 상승)' '최근 3년 기준(2.4% 상승)' '최근 1년 기준(5.1% 상승)'으로 나눈 후 중구 전동, 동구 송림동, 미추홀구 도화동, 남동구 구월동, 부평구 청천동, 계양구 계산동 등 6개 구도심의 향후 정비사업 추진 가능성을 분석했다.
세 가지 기준 가운데 주택 가격 상승률이 가장 낮은 '최근 5년 기준'을 대입하면 6개 지역 모두 수익성(비례율)이 현재보다도 나빠져 정비사업 추진이 불가능하다.
'최근 3년 기준'의 경우 도화동과 구월동이 2040년 수익이 있다고 판단되는 '비례율 100%'를 넘겨 사업 추진이 가능한 것으로 나타났다. 최근의 주택 가격 상승 추세를 반영한 '최근 1년 기준'은 6개 지역 모두 앞으로 10년 이내 비례율 100%를 넘어선다.
인천연구원 연구진은 고층 아파트의 고밀도 재건축도 인천 구도심에서는 어렵다고 분석했다.
고층아파트 고밀도 재건축도 난망
"지역가치를 높일 전략 필요" 제언
연구진이 인천 9개 구별 30년 이상 된 고층 아파트 단지 35곳을 대상으로 재건축을 위한 분담금과 분양가 등을 분석한 결과, 새로운 고밀도 재건축 아파트의 용적률(250% 기준)을 2.4배(601.2%)까지 끌어올려야 사업 추진이 가능한 것으로 나타났다. 동구는 용적률 250%의 10배가 넘는 2천568%까지 상승시켜야 하는 불가능한 수치가 제시됐다.
인천연구원 연구진은 인천 구도심 정비사업을 추진하기 위해선 결국 주택 가격을 향상할 방안이 필요하다고 제언했다. 지역 가치를 높일 지역별 핵심 기반시설을 발굴하고, 장기적인 사업 추진 전략을 짜야 한다는 것이다. 또 연구진은 인천 도시 외곽을 확장하는 불필요한 개발사업을 지양해야 한다고 했다.
민혁기 인천연구원 연구위원은 "도심 환경 개선이 없는 상태로 신도시 개발이 주로 이뤄지면 기존 도심 주민은 자연스럽게 신도시로 이주할 동기가 생긴다"며 "구도심 주택 수요가 줄어들면 가격이 떨어지고 정비사업 추진 가능성도 그만큼 낮아진다"고 했다.
이어 "연구 결과에서 나타났듯 고층 아파트의 재정비 문제는 추후 중요한 정책 이슈가 될 것이고, 특히 외곽 지역의 고밀도 주택 재정비는 더 어려울 것으로 예상된다"며 "도시의 양적 팽창이 아닌 기존 시가지의 질적 개선에 정책 역량을 집중해야 한다"고 했다.
/박경호기자 pkhh@kyeongin.com