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서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)
윤석열 당선인의 대선공약에 따라 차기 정부는 임대차 3법 폐지·축소를 포함한 주택임대차제도의 개선을 검토하고, 충격을 최소화하기 위한 단계적 방안을 마련할 것이라고 밝혔다. 그러나 임대차 3법의 폐지·축소는 대선공약임에도 불구하고 개정방향이나 개정방법에 대하여 많은 논란이 되고 있다. 지난 임대차보호 3법이 도입될 때 이미 임대차시장의 왜곡, 보증부월세의 증가, 임대인과 임차인의 갈등유발, 전세가격급등 등의 부작용을 예상하였고, 예상했던 부작용도 시장에 그대로 나타났다.

현재 부동산 임대차 시장을 정상화시키는 방법은 전월세 상한제와 계약갱신청구권은 개정 이전의 내용으로 개정하고, 전월세 신고제도는 개선하는 것이 가장 바람직한 방향이다. 그런데 부동산정책은 원론도 중요하지만 실행 가능성 등도 고려하여야 한다. 왜냐하면 정치권의 역학구도에 따라 정책의 방향이 다를 수 있고, 국민의 여론도 반영하여야 하기 때문이다. 그리고 영세 임차인을 보호해야 하는 정부의 역할도 있다. 원론을 강조하면 현실적인 측면에서 이 법을 도입한 다수당의 동의를 받기도 쉽지 않다. 물론 현행법을 갑자기 개정하게 되면 국민들에게 혼란을 야기하게 되고, 부동산 시장에서도 여러 가지 부작용이 나타날 수 있다. 

 

그래서 대통령 인수위원회에서는 임차인 부담을 덜어주는 임대인에게 별도 인센티브를 주는 방안으로 4년 등 장기 계약을 하거나, 임대료를 시세보다 낮게 인상하거나, 월세를 전세로 전환하는 임대인에게 인센티브를 제공하겠다는 방안을 제시하고 있다. 이러한 방안은 또 임대차시장을 돈으로 해결하겠다는 포퓰리즘이다. 시장은 돈으로 해결할 수 없다. 돈으로 해결하려면 예산도 필요하고, 예산의 예측도 불가능하다. 임대인의 권리를 인정해 주는 방향으로의 개선만이 해결책이다. 여소야대의 정치구도와 부동산시장의 원리 그리고 법의 합목적성(법이 존재하는 그 시대의 이념에 부합해야 한다는 원칙) 등을 고려할 때 다음과 같은 방향으로 개선하는 것이 바람직하다.

임대인 권리 인정 개선만이 해결책
4년 계약갱신청구권 2+1년으로 개정
전월세 상한제, 보증금에 차등 적용
전월세 신고제, 정책 자료로만 활용
임대주택 수요자 중심으로 변화돼야

첫째, 4년인 계약갱신청구권의 기간을 2+1년으로 개정하는 것이다. 4년의 갱신청구권은 임차인에게 절대 권력을 가진 갑(甲)이라는 인식을 심어 주었다. 그리고 매매가 이루어졌을 때 임차인이 임대인에게 명도조건으로 과도한 사례를 요구하는 경우가 발생하고 있다. 나쁜 사람인 임대인과 착한 사람인 임차인으로 양분되어 온 이미지가 이제는 반대로 그려지는 시대가 되었다. 따라서 계약갱신청구권의 기간을 3년으로 조정하는 안은 거대 야당에게 법을 개정하는데 협조하는 명분을 제공할 수도 있고, 착한 임차인을 설득할 수 있는 기간이 될 수도 있다.

둘째, 전월세 상한제의 적용대상을 임대보증금의 금액에 따라 차등하여 적용하는 방안이다. 사회적 합의를 통하여 일정금액 이하의 경우에는 현행 5% 규정을 적용하고, 나머지는 시장의 기능에 맡기는 방법이다. 주택임대차보호법의 제정목적은 서민의 주거안정이다. 서민에 해당하는 임대차의 금액은 규제하고, 나머지는 계약자유의 원칙이나 수요와 공급에 따라 결정되는 균형가격에 거래가 이루어질 수 있도록 할 필요가 있다. 그래야만 거대야당의 협조와 국민들을 설득할 수 있을 것이다.

셋째, 전월세 신고제도는 모든 주택임대차에 대하여 신고하도록 하고, 전월세 신고에 의한 자료들은 조세부과의 근거로 활용하지 않고 오직 임대차시장의 안정을 위한 부동산임대차 정책의 자료로만 활용한다는 규정을 신설할 필요가 있다. 이 제도를 도입할 때 표준임대료 제도를 도입하기 위한 전 단계가 아닌가라는 우려도 있었고, 과세자료로 활용할 수 있다는 인식 때문에 임대주택이 감소하게 되고, 전세주택의 공급부족으로 전세가격이 급등하는 부작용도 발생하였다. 도입한 제도를 폐지하게 되면 행정의 낭비 등의 문제가 있으므로 활용은 하되 규제의 도구로 사용하지 않아야 할 것이다.

그리고 주택임대차시장의 안정을 위해서는 임대차 3법의 개정만으로 해결될 수 없다. 임대주택이 시장에 공급되어 수요자 중심시장으로 변화되어야만 가능하다. 임대주택의 공급확대를 위해서는 국가가 전 국민에게 임대주택을 공급하는 방법도 있지만 현실적으로 다주택자에 대한 규제를 완화하여야만 임대주택의 공급이 이루어진다.

/서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)