장기간 소요 재개발·건축 공급대책
부지확보 등 구체적 방안 계획 없어
관련법 개정돼야 가능한 사업 많아
국민 설득·野 협조 구하기 진력해야
조세제도의 전면 개편 빠진것 애석
첫째, 공급대책에 대한 딜레마이다. 지난 정부에서 부동산가격 폭등이라는 부동산시장 상황과 윤 대통령의 대선공약 등을 고려할 때 공급대책을 발표할 수밖에 없다. 공급대책은 5년간 270만호를 공급하고 이를 위하여 도심 공급 확대방안으로 재개발·재건축사업을 통한 신규 정비구역 지정을 통하여 22만호를 공급하겠다는 것이다. 그런데 핵심 대책인 재개발·재건축 사업은 통상적으로 10년 정도의 사업기간이 소요되고, 신속 기획 방안을 동원하더라도 최소 5년 정도 기간이 소요된다는 것은 일반적 분석이다. 조합원들의 의사결정 과정, 내부 갈등 등을 고려하면 최소한의 시간이 필요하기 때문이다. 정부에서는 정비구역 지정을 하더라도 공급은 일사천리로 이루어지지 않는다. 한편 공급대책은 단기·중기·장기의 수요를 예측해 이에 맞는 부동산 공급대책을 수립하고 세부적인 실행계획을 마련해야 한다. 언제, 어떻게 공급하겠다는 구체적 방안, 부지와 재원 확보 방안, 민간의 참여 활성화 방안 등의 계획이 빠진 것도 문제이다.
둘째, 법 개정 가능성의 딜레마이다. 이번 대책들은 일반적으로 법 개정을 하여야만 추진할 수 있는 대책들이 많다. 정부의 보도 자료를 보더라도 도시정비법, 공공주택특별법, 주택법, 도시정비법, 학교용지법, 소규모정비법, 광역교통법, 민간임대특별법 등의 개정이 필요하고 (가칭)도심복합개발법 등 법의 제정도 필요하다. 논란이 되고 있는 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 방향에 대하여 거대야당은 반대할 가능성이 있다. 재초환제도의 완화가 이루어지지 않으면 민간재건축 공급확대 대책도 무용지물이 될 수 있다. 따라서 이번 대책이 실현되기 위해서는 거대 야당의 협조가 필수적이다. 정부는 8·16공급대책에 대하여 진정성을 갖고 먼저 국민을 설득하고, 야당의 협조를 구하는데 진력하여야 한다. 왜 법률을 이렇게 개정해야 하는 지 이유를 충분히 설명하고 설득해야 한다. 물론 거대 야당도 반대를 위한 반대보다는 국민의 입장에서 고민해야 할 것이다.
셋째, 부동산시장 정상화에 대한 딜레마이다. 지금처럼 부동산시장이 '초거래절벽'사태를 유지하도록 방치하는 것이 바른 방향이라고 인식하고 있는 것이 아닌지 의심이 든다. 부동산거래가 활성화되면 가격상승의 우려도 있다. 현재의 부동산 시장은 문재인 정부의 보유억제, 취득억제, 양도억제라는 3불 정책이 이어지고 있기 때문에 부동산 거래가 이루어지지 않는다. 초거래절벽은 지방자치단체의 세수 결손, 주거이전의 제약, 부동산 관련 산업의 붕괴를 가져올 수 있다. 따라서 부동산시장의 정상화 방안이 필요하다. 결국 부동산 거래가 정상화되기 위해서는 부동산 조세제도의 전면적 개편이 선행되어야 하는데 이에 대한 해법이 빠진 것은 오아시스가 없는 사막과 같다.
/서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수