그 피해를 최소화할 수 있는 대책을 적극적으로 강구하여야 한다. 그런데 정부의 전세사기 방지대책을 살펴보면 많은 문제점이 있다. 따라서 전세사기와 깡통전세를 예방하기 위해서는 다음과 같은 보완대책이 필요하다.
계약전 先순위 정보 확인토록 보완
개업공인중개사에게 임대차계약전
임대차 현황 파악하도록 권한 부여
부동산경기 연착륙 유도 정책 마련
깡통전세 나오지 않도록 대비해야
첫째, 선순위 권리관계 확인 권한 부여에 관한 대책을 보완하여야 한다. 정부는 임대주택의 선순위 권리관계에 대한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선한다고 하였다. 계약전에는 임차인이 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 하고, 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세, 지방세 등의 정보를 임대인이 동의하지 않아도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선할 계획인데, 임대차 계약 이후에 선순위 권리를 확인할 수 있도록 하는 것은 사고방지에 도움이 되지 않는다. 계약 전에 임차인이 선순위 정보를 확인할 수 있도록 하여야 한다. 경매가 진행되면 해당 부동산에 부과된 재산세, 상속세, 증여세, 종합부동산세 등의 당해세는 전세보증금에 선순위 권리이지만 압류등기를 하기 전까지 체납 사실을 알 수 없다. 미납국세 열람제도를 활용할 수 있으나 현실적으로 임대인에게 요구하기도 쉽지 않다. 따라서 개인정보보호라는 문제도 있지만 세금의 체납여부는 해당 부동산의 등기사항증명서에 바로 등기할 수 있는 시스템을 구축할 필요가 있다.
둘째, 개업공인중개사에게 임대차계약 체결 전에 임대주택의 선순위 임대차 현황을 확인할 수 있는 권한을 부여할 필요가 있다. 빌라, 오피스텔 등의 전세사기는 선순위 임대차의 현황을 파악할 수 없는 시스템 때문에 발생하는 경우가 많다. 현행 공인중개사법에도 개업공인중개사가 임대인이 알려주는 선순위 임대차 현황을 임차인에게 확인·설명할 의무가 있다. 그런데 임대인이 그릇된 정보를 알려주면 임차인이나 개업공인중개사는 당할 수밖에 없다. 경매가 진행되면 선순위 임차인은 모두 선순위 권리가 되기 때문이다. 따라서 임대차를 중개하는 개업공인중개사에게 선순위 임대차 금액, 확정일자, 전입신고일 등 권리분석에 필요한 정보를 확인할 수 있도록 하고, 이를 임차인에게 의무적으로 제공하도록 제도를 보완하여야 한다.
셋째, 깡통전세가 발생하지 않도록 부동산경기의 연착륙 유도정책도 마련하여야 한다. 최근 부동산가격이 하락하면서 전세가격이 매매가보다 높거나 근접하는 임대주택들이 증가하고 있다. 특히 주거 취약 계층들이 거주하는 연립·다세대주택의 전세가율이 높아지고 있다. 이러한 현상이 지속되면 깡통전세의 발생으로 전세금을 반환받지 못하는 경우가 많이 발생한다. 급격한 부동산가격의 상승도 여러 가지 부작용이 있지만 급격한 하락도 국가경제에 타격을 준다. 지금은 우리가 한번도 경험하지 못한 고금리·저성장의 시대이다. 국제정세의 불확실성도 증가하고 있다. 이러한 시대에 정부는 부동산경기의 연착륙 대책을 사전에 마련하여 주택임대차시장에 깡통전세가 발생하지 않도록 하여야 할 것이다. 결론적으로 전세피해 지원센터 설치, 보증금 미반환 피해 지원 등 세금으로 문제를 해결하는 방법이나 전세사기 단속 강화, 전세사기 관련자 엄중처벌 등의 엄포용 대책으로는 한계가 있다. 위와 같이 제도를 개선하는데 부처간의 이견이나 개인정보 보호 등 여러 가지 장애물이 있겠지만 서민의 주거안정을 위하여 좀 더 완벽한 임차인 보호대책이 마련되었으면 하는 바람이다.
/서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수