깡통전세의 피해를 줄이기 위하여 전세사기 및 소위 깡통전세 방지를 위한 임대차 제도개선 계획을 발표하였다. 이번 11·21대책에서 임차인에게 임대인 체납정보 확인권 신설, 최우선변제금 범위 확대 등을 포함시켜 전세사기 피해를 방지한다는 계획이다. 그러나 정부가 발표한 대책의 실효성에 대해서는 많은 의문을 가질 수밖에 없다. 정부에서 발표한 임대차 사기대책의 문제점이 무엇인지, 왜 깡통인 전세대책인지 살펴보자.
정부 임대차 사기대책 문제점은
임차인, 임대인 납세증명서 요구
체납정보 확인 동의 얻기 어려움
첫째, 임대인 체납정보 확인권 신설과 선순위보증금 등 임대차정보 요청권에 대한 문제이다. 임대차 계약을 체결할 때 임차인은 대부분 을의 입장에서 계약을 체결하고, 하루에 2~3개의 물건을 탐색하고 신속하게 계약을 체결하는 것이 일반적이다. 그리고 직장인들은 인터넷에서 임대차정보를 확인한 후에 퇴근 후 계약을 체결한다. 이때 임차인은 임대인에게 납세증명서의 제시를 요구하거나 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 임대인의 동의를 받을 수 있도록 한다는데 실질적으로 상당히 어려움이 있다. 따라서 개인정보보호라는 문제도 있지만 세금의 체납여부는 해당 부동산의 등기사항증명서에 바로 등기할 수 있는 시스템을 구축하거나 개업공인중개사가 임대차를 중개하는 경우 임대인의 동의를 얻어 임대인의 체납정보 및 선순위보증금 등 임대인의 정보를 확인할 수 있는 권리를 부여하는 방안 등을 마련하는 것이 합리적인 대책이다. 임차인은 자신의 임차보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 확인할 수 있는 권리가 있음에도 이를 행사하는데 어려움이 있는 권리는 임차인에게 무용지물이 될 수 있다.
둘째, 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 내용과 위반시 임차인에게 계약 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 내용을 주택임대차표준계약서에 명시한다는 대책이다. 그런데 현실적으로 주택임대차표준계약서는 모든 국민이 사용하는 통상적인 임대차계약서라고 보기에는 무리가 있다. 단순히 표준이 되는 계약서이고 사용을 강제할 수도 없다. 계약자유의 원칙이 있기 때문이다. 개인은 자기 의사에 따라 자유로이 계약을 맺을 수 있다. 계약 체결뿐만 아니라 상대편 선택, 계약 내용, 계약방식의 자유를 원칙으로 한다. 그리고 전입신고를 하기 전에 저당권을 설정하는 등 사기성 행위를 하는 임대인을 고의 또는 악의적 행위이기 때문에 특약을 한다고 방지할 수 있는 대책이 아니다. 그리고 손해배상약정 등을 한다고 하더라도 임대인은 이미 손해배상불능의 재정상태인 경우가 대부분이기 때문에 실효성을 거둘 수 없는 깡통대책이다.
전입신고전 담보 설정 금지 내용
계약서 특약해도 방지할 수 없어
일부에서는 최우선변제금액을 최대한 높이는 방안도 제시하고 있으나 이는 선순위 권리를 침해하는 문제가 있어 사회적 합의가 필요하다. 그리고 전세보증금 반환보증보험의 가입을 의무화하는 방안은 전세사고 발생시 구상채권의 부실화로 이어지고, 이는 주택도시보증공사(HUG)의 재정적 손실을 초래한다. 공공기관이 부실화하면 국민의 세금이 투입된다. 이는 개인의 손실을 국민의 세금으로 해결하는 문제가 발생한다. 이러한 방안은 사기전세계약의 체결 등 도덕적 해이를 가져올 수 있다. 지금까지의 전세사기 방지 대책은 여전히 사각지대가 많다. 신속하게 이러한 문제점을 해결할 수 있는 보완 대책을 마련하여야 할 것이다.
/서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수